[민사재판 부동산분쟁] 임대차계약이 갱신되는지 여부가 문제된 사건

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046   차임증액

 

1. 판결의 요지

 

임대인인 원고가 임대차기간이 만료된 후 임차인인 피고에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당 부당이득금의 지급을 구한 사안입니다.

 

원심은, 임대인이 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어려우므로 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 및 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)

 

민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.

 

정회목 변호사

[형사재판 공소장변경] 항소심에서 공소장변경이 이루어진 경우 항소심의 조치가 문제된 사건

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024도2200   특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)등

 

피고인이 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 기소되었는데, 제1심은 피고인에 대하여 무죄를 선고하였는데, 항소심에서 기망행위 관련 공소사실을 교환적으로 변경하는 내용의 공소장변경이 이루어진 사안입니다.

 

원심은, 공소장변경에도 불구하고 제1심판결을 직권으로 파기하지 않고 검사의 항소이유를 판단하여 검사의 항소를 기각하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, ➀ 변경 전·후 공소사실의 기본적 사실관계가 동일하고, ➁ 변경된 공소사실은 제1심에서부터 주장되어 온 기존 공소사실의 기망행위의 내용 등을 보충하거나 상세하게 설명하는 정도에 불과하여 피고인의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려도 생기지 않아서 항소심의 심판대상이 제1심과 실질적으로 달라지지 않았다고 보아, 원심을 수긍하여 검사의 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

항소심에서 공소장변경으로 항소심의 심판대상이 제1심과 실질적으로 달라졌다고 평가되지 않는 경우에도 제1심판결을 직권으로 파기하여야 하는지 여부(소극)

 

검사가 항소심에 이르러 법원의 허가를 얻어 공소사실의 동일성을 해하지 아니하는 한도에서 공소장변경을 하였고, 이로 인하여 공소사실이 변경되거나 심판의 대상이 제1심과 달라진 경우에는 항소심은 제1심판결을 파기하고 변경된 공소사실에 대하여 새로이 심리하여 판단하여야 한다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017도14879 판결 등 참조). 그러나 항소심에서의 공소장변경이 피고인 또는 변호인의 주장 내용과 취지, 소송절차의 진행경과 등에 비추어 단순한 오기를 정정하거나 기존 공소사실의 내용을 보충하거나 상세하게 설명하는 정도에 불과하여 항소심의 심판대상이 제1심과 실질적으로 달라졌다고 평가되지 않는다면 공소장변경 절차를 거쳤다는 이유로 반드시 제1심판결을 직권으로 파기할 필요는 없다.

 

정회목 변호사