[부동산분쟁 지상물매수청구권] 토지 임대인이 임차인의 건물에 대한 무허가 증축 사실을 알면서도 8년 동안 임대차를 유지하며 차임을 받아 오다가 임대차계약을 해지한 경우 임차인이 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는지가 문제 된 사건

대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998(본소), 2025다220999(반소)

 

1. 판결의 요지

 

피고(반소원고, 이하 ‘피고’)가 2002년경 원고 종중 소유의 토지 지상에 1982년경 신축된 축사를 매수한 후 원고(반소피고, 이하 ‘원고’)에게 토지 차임을 지급해 오다가 2007년경 허가를 받지 않고 증축을 하였는데, 원고가 2014년경 이러한 사실을 알면서도 토지 차임을 인상한 후 2021년까지 매년 차임을 지급받아 오다가 임대차계약을 해지하고 피고를 상대로 건물철거 등을 청구하자, 피고가 건물에 대한 매수청구권을 행사하며 건물에 관한 매매대금의 지급을 반소로 청구한 사안입니다.

 

원심은 건물이 불법증축 되어 면적과 용도가 건축물대장과 달라졌고 행정청이 위반건축물 시정 등을 요구하고 있으며 양성화가 가능하다는 피고의 주장ㆍ증명이 없다는 등의 이유로 이는 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 된다고 판단하여, 피고의 건물매수청구권 행사가 허용되지 않는다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 기존 법리를 설시하면서, 원고가 불법증축 상태임을 알면서도 8년 동안 차임을 받아왔고 임대차계약 해지 당시 건물의 경제적 가치가 있었던 이상 무허가건물이더라도 매수청구권의 대상이 되고, 이를 허용할 수 없다는 특별한 사정에 대한 증명책임은 원고에게 있으며, 행정청의 처분은 원고의 민원 제기에 따른 것으로 양성화 가능성이 없다고 단정하기 어렵다는 등의 이유로 소유권이전등기의 어려움이나 철거비용 부담 등의 위험이 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이라고 볼 수 없다고 판단하여, 이와 달리 판단한 원심을 파기・환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

무허가건물도 민법 제643조 소정의 토지 임차인의 건물매수청구권의 대상이 되는지 여부(한정 적극), 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

 

  민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이다. 그러므로 임대차계약 종료 시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결). 그리고 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결 등 참조).

 

정회목 변호사

[부동산분쟁 보증보험] 원고가 전세보증금반환보증계약에 기하여 주택도시보증공사를 상대로 보증채무 이행금에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 사건

대법원 2026. 5. 29. 선고 2026다200365   기타(금전)

 

1. 판결의 요지

 

원고들은 임대인과 임대차계약을 체결하고, 피고와 사이에 임대차보증금 지급보증을 위한 전세보증금반환보증계약을 체결하였습니다. 위 임대차계약은 2023. 12. 26. 종료되었는데, 임대인은 임대차계약 종료일로부터 1개월 이내에 원고들에게 임대차보증금을 반환하지 못하였고, 원고들은 2024. 2. 2. 피고에게 보증채무 이행청구를 하였습니다. 피고는 2024. 3. 21. 원고들에게 서류 보완을 요청하였고, 원고들은 당일 서류보완을 완료하였습니다. 피고는 2024. 4. 3. 원고들에게 보증금을 지급하였습니다. 이에 원고들이 피고를 상대로 이행청구를 한 2024. 2. 2.로부터 1개월이 경과한 때인 2024. 3. 3.부터 보증금을 지급한 2024. 4. 3.까지의 지연손해금을 구하는 사안입니다.

 

원심은, 이 사건 약관상 원고들이 이행청구를 한 날로부터 1개월이 지난 2024. 3. 3.부터 피고가 이행지체에 빠졌으므로 그날부터 보증금을 지급한 날까지 지연손해금을 지급하여야 한다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 약관에서 정한 규정에 따라 보증채권자의 이행 청구접수일로부터(그 기한 내에 피고의 서류 보완 요청이 있으면 보완 완료일로부터) 1개월 이내에 보증금액을 지급해야 하고, 보증채권자의 이행 청구접수일로부터 1개월이 경과한 후 보증채권자에게 서류 보완 요청을 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이행 청구접수일로부터 1개월이 경과한 날부터 보증채무를 이행한 날까지 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보아, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

약관 해석의 원칙 및 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증계약 약관(이하 ‘이 사건 약관’) 조항에 대한 해석

 

  약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적․획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다(대법원 2021. 10. 14. 선고 2018다279217 판결 등 참조). 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 보아 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석에 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 한다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다73295 판결 등 참조).

 

정회목 변호사