[부동산분쟁 전세자금보증채무] 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건

대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466   보증금

 

1. 판결의 요지

 

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조).

 

나. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) 및 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우에 그 임차인의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없어 임차인의 대항력이 소멸하는지 여부(적극)

 

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조). 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.

 

정회목 변호사

[저작권법 손해배상] 음원공급계약을 저작재산권 양도계약으로 해석할 수 있는지 문제된 사건

대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다212040   손해배상 청구의 소

 

1. 판결의 요지

 

원고는 A와 체결한 이 사건 음원공급계약에 따라 음악저작물(이하 ‘이 사건 각 음원’)을 작성하여 A에게 공급하였고, A는 위 음악저작물을 자신이 제작한 리듬 게임에 수록하였습니다. 이 사건 음원공급계약에는 원고가 A에게 제공하여 매절된 음원의 저작권을 제외한 모든 권한이 A에게 귀속된다는 내용 등이 있습니다. 원고는, 피고가 이 사건 각 음원의 저작권자인 원고의 동의 없이 이 사건 각 음원을 사용하거나 제3자에게 이용하도록 허락하여 이득을 얻었다고 주장하며 피고를 상대로 주위적으로 저작권 침해에 따른 부당이득반환을 청구하고(원심에서 추가됨), 예비적으로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하였습니다.

 

원심은, 이 사건 음원공급계약이 이 사건 각 음원에 대한 공연권, 복제ㆍ배포권 등의 저작재산권을 이전할 목적으로 체결된 저작재산권 양도계약이라고 보아 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 청구를 기각하고, 원고의 예비적 청구도 기각하였습니다

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, ① 원고가 창작한 음악저작물을 A에 공급하였더라도 그 저작인격권과 저작재산권은 원고에게 원시적으로 귀속되고, ② 이 사건 음원공급계약서에 A가 원고로부터 이전받은 권리 중 저작권을 명시적으로 제외한다고 기재되어 있고 저작재산권의 양도에 관한 사항이 명시되어 있지 않으며, 달리 저작권 양도 사실이 외부적으로 표현되었다고 볼 만한 증거가 없으므로, 이 사건 음원공급계약상 저작재산권은 음악저작물의 저작자인 원고에게 권리가 유보된 것으로 추정되며, ③ 일반적으로 ‘매절’은 저작물의 출판계약에서 그 출판 대가를 발행 부수에 관계없이 미리 일시불로 지급받고 인세는 배제하기로 하는, 출판 대가의 지급방식을 일컫는 것으로도 사용되는 터에, 이 사건 음원공급계약에서 ‘매절’이 저작재산권 양도를 의미한다고 볼 만한 특별한 사정도 없고, ④ 이 사건 음원공급계약은 A가 원고로부터 음악저작물을 공급받아 이를 리듬 게임 등 A의 사업에 사용하기 위한 목적으로 체결된 것으로 보이는데, A가 반드시 위 음악저작물의 저작재산권을 양도받아야만 이러한 계약 목적을 달성할 수 있는 것도 아닌 점 등을 고려하면, 이 사건 음원공급계약을 음악저작물의 저작재산권 양도계약이라고 볼 수 없다는 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

저작권에 관한 계약을 해석할 때 그것이 저작재산권 양도계약인지 명백하지 아니한 경우, 계약 해석의 기준과 방법

 

저작권에 관한 계약을 해석할 때 그것이 저작재산권 양도계약인지 명백하지 아니한 경우, 저작재산권 양도 사실이 외부적으로 표현되지 아니하였으면 저작자에게 권리가 유보된 것으로 유리하게 추정하여야 한다(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다29130 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2011도5835 판결 등 참조). 따라서 저작재산권 양도계약인지 여부는 계약 문언의 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약을 통해 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하여야 한다.

 

정회목 변호사