대법원 2026. 7. 16. 선고 2024두67269 상속세부과처분취소
1. 판결의 요지
원고의 부친인 피상속인이 2019. 12. 6. 사망함에 따라 원고는 이 사건 토지 중 167.6분의 10 지분(이하 ‘이 사건 토지 지분’) 등을 상속받았고, 이 사건 토지 지분이 상속재산에서 누락된 채 상속세가 신고ㆍ납부되었습니다. 이후 2020. 10. 14. 이 사건 토지 중 41.9분의 2 지분(이 사건 토지 지분 이외의 지분)에 관하여 매매대금을 3,500만 원(이하 ‘이 사건 매매사례가액’)으로 정한 매매계약이 체결되어 2020. 11. 14. 매수인에게 소유권이전등기가 마쳐졌습니다(위 매매계약일을 가리켜 ‘이 사건 매매계약일’). 피고는 이 사건 매매사례가액을 기초로 하여 이 사건 토지 지분에 관하여 지분 비율에 따라 산정한 가액(4,375만 원, 이하 ‘이 사건 매매가액’)을 이 사건 토지 지분의 인정 시가로 삼아 상속세를 결정ㆍ고지하였습니다. 이에 대해 원고는 상속개시일과 이 사건 매매계약일 사이의 기간에 이 사건 토지에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없고, 이 사건 매매가액은 이 사건 토지 지분의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 정상적인 거래로 형성된 가격이라고 할 수 없다고 주장하며, 상속세 부과처분의 취소를 구한 사안입니다.
원심은, 시간 경과에 따른 가격변동을 비롯한 일반적인 가격변동 역시 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서의 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무를 판단하는 데 고려 요소가 될 수 있다는 전제에서(이는 대법원도 마찬가지임), 이 사건 토지의 2020년 개별공시지가가 전년도에 비해 약 6.7% 상승한 점, 국토교통부가 부동산 공시지가를 현실화하기 위해 노력해 온 사정에 비추어 보면 위와 같은 공시지가의 상승은 실제 가격의 상승을 반영한 것일 수 있는 점 등의 이유를 들며, 상속개시일과 이 사건 매매계약일 사이에 이 사건 토지에 관한 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없었다고 보기 어렵다고 보아, 이 사건 매매가액을 이 사건 토지 지분의 시가로 삼아 이루어진 상속세 부과처분은 위법하다고 판단하였습니다.
대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심은 단지 특정 연도의 개별공시지가가 상승하였다는 사정만으로 상속개시일과 이 사건 매매계약일 사이의 기간(약 10개월) 동안 이 사건 토지 지분의 실제 시가가 유의미하게 상승하였다고 단정할 것이 아니라, 공시가격의 변동과 부동산의 실제 가치 변동의 부합성을 비롯하여 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무를 판단함에 있어 고려하여야 할 여러 사항들을 종합적으로 고려하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 충족되었는지를 심리ㆍ판단하였어야 한다고 보아, 그에 대한 충분한 심리 없이 이 사건 매매가액을 이 사건 토지 지분의 인정 시가로 삼을 수 없다고 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.
2. 적용법리
구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(2020.
2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’) 제49조 제1항 단서에서 정한 인정 시가의 요건 중 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 판단함에 있어서 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동에 관한 사유를 고려 대상으로 삼을 수 있는지(적극) 및 ‘가격변동의 특별한 사정’ 유무에 관한 구체적 판단 기준
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하기 위한 고려 요소 중 하나로 ‘시간의 경과’를 명시적으로 들고 있다. 뿐만 아니라 상속 또는 증여재산의 가액을 객관적 교환가치에 부합하도록 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’ 중에 이루어진 매매 등 가액일지라도 소정의 요건하에 이를 시가로 인정할 수 있도록 한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법 취지 등을 고려하면, 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.
나아가 부동산 매매거래가액에 대하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부는 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단하여야 한다. 이 경우 토지의 분할ㆍ합병, 지목 또는 형질의 변경, 기존 건축물의 철거 또는 멸실, 건축물의 신축ㆍ개축ㆍ증축 등과 같은 대상 부동산의 법적ㆍ물리적 상태 또는 이용 상황의 변화, 용도지역ㆍ지구 변경, 공법상 제한의 설정ㆍ해제 등과 같은 규제 환경의 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간적 간격, 해당 기간 동안 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭, 공시가격의 변동과 부동산의 실제 가치 변동의 부합성, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 대상 부동산이 속한 지역 또는 그 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭 등과 아울러 평가기준일 당시 대상 부동산이 속한 시장 상황에 비추어 볼 때, 평가기준일 시점에 실제 해당 매매거래가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있는지, 해당 매매거래가액을 평가기준일 당시의 시가로 인정할 경우 다른 동종ㆍ유사 자산의 가액과 현저한 불균형이 발생하는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
이처럼 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동 관련 사정들을 포함한 여러 사정들을 종합적으로 고려하였을 때 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로 이를 인정 시가로 삼을 수 없다.
정회목 변호사
