[부동산분쟁 임대차] 상가건물 임차인이 임대차계약 기간만료 후 임차건물을 양수한 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있는지 여부가 문제된 사건

대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

정비구역 내에 위치한 상가건물에 관한 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합인 피고가 종전 소유자로부터 상가건물 소유권을 취득하자, 임차인인 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 등을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 임대차계약이 기간만료로 종료된 후 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구는 이유 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 상가임대차법 제3조에 따라 대항력 있는 상가건물 임대차계약이 기간만료로 종료된 이후에도 임대차보증금이 반환되지 않아 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되던 중 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

대항력 있는 상가건물 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차건물이 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는지(적극)

 

가. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 참조). 

 

나. 상가임대차법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 참조).

 

다. 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

 

정회목 변호사

[회사법무 자본시장법] 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 전문투자형 사모투자신탁의 투자자가 수익증권을 판매한 투자중개업자 및 그 직원을 상대로 계약의 취소를 이유로 한 부당이득반환청구, 손해배상청구 등을 한 사안

대법원 2026. 4. 9. 선고 2024다203099   손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

투자중개업자인 피고 A은행(이하 ‘피고 은행’)의 직원인 피고 B의 투자권유에 따라 사모사채 등에 투자하는 펀드 등에 재투자하는 자본시장법상 전문투자형 사모투자신탁의 수익증권을 취득한 개인투자자인 원고가, 주위적으로는 피고 은행을 상대로 사기 또는 착오를 이유로 한 부당이득반환청구를, 예비적으로는 피고 은행과 피고 B를 상대로 자본시장법 위반 등으로 인한 손해배상청구를 한 사안입니다.

 

원심은, 원고가 피고 은행 측의 기망행위로 인하여 착오에 빠졌거나 피고 은행 측의 설명의무 위반에 따라 중요사항에 해당하는 이 사건 펀드의 위험성에 대해 제대로 알지 못한 채 착오에 빠져 이 사건 펀드 투자에 관한 계약을 체결하였다고 보아, 피고 은행에 대하여는 이 사건 펀드 투자에 관한 계약의 취소에 따른 부당이득반환으로 현존이익인 미상환 투자원금 잔액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 인정하였고, 피고 B에 대하여는 투자자보호의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 피고 은행이 피고 B의 투자권유 등을 통해 이 사건 펀드 투자에 관한 계약을 체결하면서 원고에게 고의적인 기망행위를 하였다고 보기 어렵고, 착오 취소로 인한 부당이득반환책임에 관하여는 설령 원고가 착오로 이 사건 펀드 투자에 관한 계약을 체결하였더라도 피고 은행의 현존이익 추정은 번복되므로, 피고 은행의 부당이득반환책임이 부정된다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송하였습니다(부당이득반환청구와 성질상 선택적 관계에 있는 자본시장법 위반 등으로 인한 손해배상청구 또한 파기 범위에 포함됨).

 

2. 적용법리

 

가. 투자신탁 수익증권을 판매한, ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣(이하 ‘자본시장법’)상 투자중개업자의 법적 지위(= 투자자가 체결한 투자신탁형 집합투자기구 투자에 관한 계약의 상대방 당사자)

 

투자신탁형 집합투자기구를 설정하는 집합투자업자는 특별한 사정이 없는 한 투자매매업자와 판매계약을 체결하거나 투자중개업자와 위탁판매계약을 체결하여야 한다. 집합투자업자와 위탁판매계약을 체결한 투자중개업자는 투자자에게 직접 투자신탁형 집합투자기구에 투자할 것을 권유하여 그 수익증권을 판매한다(자본시장법 제184조 제5항 참조). 투자자가 투자신탁형 집합투자기구에 투자하기 위하여 지급한 돈은 투자중개업자를 거쳐서 집합투자업자와 신탁계약을 체결한 신탁업자에게 납입되고, 집합투자업자는 신탁원본이 전액 납입된 경우 신탁업자의 확인을 받아서 투자신탁의 수익증권을 발행하며, 투자자는 투자중개업자에 개설된 계좌에 입고되는 수익증권을 취득하게 되는데(자본시장법 제189조 제1항, 제3항 참조), 이를 통해 투자자와 집합투자기구의 관계자들 사이에 투자신탁에 따른 법률관계가 형성된다.

 

  이와 같은 투자신탁형 집합투자기구에서 투자권유와 계약 체결, 투자금 납입과 수익증권 판매 및 발행 과정 등을 종합하면, 투자중개업자는 투자자가 체결한 투자신탁형 집합투자기구 투자에 관한 계약에서 그 상대방 당사자로서 수익증권을 판매하고 투자자로부터 투자금을 수령하며 집합투자업자에 의해 발행되는 수익증권을 투자자가 취득하게 하는 역할을 한다.

 

나. 투자신탁형 집합투자기구 투자에 관한 계약이 착오 등을 이유로 취소된 경우, 투자자로부터 투자금을 수령했던 투자중개업자가 선의의 수익자로서 신탁업자에게 투자금을 지급하여 신탁원본이 납입되게 하였다면, 투자중개업자가 집합투자기구 투자에 관한 계약에 따라 받은 금전상 이익이 현존한다는 추정은 번복되는지 여부(원칙적 적극)

 

법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 경우 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환책임이 있고(민법 제748조 제1항), 부당이득 반환의무자가 악의의 수익자라는 점에 대하여는 이를 주장하는 측에서 증명책임을 진다. 수익자가 취득한 것이 금전상의 이득인 때에는 그 금전은 이를 취득한 자가 소비하였는지 여부를 불문하고 현존하는 것으로 추정되나, 수익자가 급부자의 지시나 급부자와의 합의에 따라 그 금전을 사용하거나 지출하는 등의 사정이 있다면 위 추정은 번복될 수 있다(대법원 2022. 10. 14. 선고 2018다244488 판결 등 참조).

 

  투자신탁형 집합투자기구의 수익증권을 판매한 투자중개업자는 투자신탁의 수익자가 되려는 투자자로부터 수령한 투자금을 집합투자업자와 신탁계약을 체결한 신탁업자에게 지급하여 신탁원본이 납입되게 한다. 신탁업자는 집합투자업자의 운용지시에 따라 투자신탁재산이 된 투자자의 투자금으로 투자대상자산을 취득하고 처분하는 등으로 투자신탁재산에 대한 관리ㆍ처분권을 행사한다. 따라서 투자자가 체결한 투자신탁형 집합투자기구 투자에 관한 계약이 착오 등에 따라 체결된 것이라는 이유로 취소된 경우 투자자로부터 투자금을 수령했던 투자중개업자가 선의의 수익자로서 신탁업자에게 투자금을 지급하여 투자신탁의 신탁원본이 납입되게 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 수익자인 투자중개업자가 급부자인 투자자와의 합의에 따라 투자금을 지출한 것으로 볼 수 있으므로, 투자중개업자가 집합투자기구 투자에 관한 계약에 따라 받은 금전상 이익이 현존한다는 추정은 번복된다.

 

정회목 변호사