[부동산분쟁 중개보수] 신의성실 원칙 및 형평 원칙에 따라 부동산중개업자의 중개보수 청구를 제한할 수 있는지 문제된 사건

대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052    기타(금전)

 

1. 판결의 요지

 

부동산중개업자인 원고가, 피고와 중개보수를 약정한 다음 원고의 중개를 통해 판시 부동산들에 관한 매매계약을 체결한 피고를 상대로, 약정 중개보수를 청구한 사안입니다.

 

원심은, 매매목적물인 판시 부동산들은 피고가 해당 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 A에게 그 일대 부동산들에 대한 매입용역을 의뢰하여 중개대상이 되었다는 사실만 인정한 다음, 원고가 피고로부터 매매계약 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율 등을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 각각의 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 보아 직권으로 이를 50%씩 감액하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심은 원고가 판시 부동산들에 관한 매매계약을 중개하게 된 경위 사실 외에 중개보수 청구 제한의 근거가 되는 여러 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관하여 아무런 심리ㆍ판단을 하지 아니한 채 추상적인 사정들만을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 판시하였는데, 이러한 판시 내용만으로는 계약자유 원칙에 대한 예외로서 부동산중개업자인 원고의 중개보수 청구를 제한할 만한 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다는 이유를 들어, 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

부동산중개업자의 위임사무처리에 관한 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때 부동산중개업자의 보수 청구가 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내로 제한되는지 여부(적극) 및 이 경우 법원은 그에 관한 합리적 근거를 명확히 밝혀야 하는지 여부(적극)

 

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조). 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결 등 참조).

 

정회목 변호사