[민사재판 부동산분쟁] 임대차계약이 갱신되는지 여부가 문제된 사건

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046   차임증액

 

1. 판결의 요지

 

임대인인 원고가 임대차기간이 만료된 후 임차인인 피고에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당 부당이득금의 지급을 구한 사안입니다.

 

원심은, 임대인이 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어려우므로 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 및 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)

 

민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.

 

정회목 변호사