[부동산분쟁 유치권] 건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다고 판단한 사건

수원지방법원 2020. 5. 27. 선고 2019가합28259 판결

1. 판결의 요지

임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출한 건물 임차인이 임차건물에 관한 임의경매절차에서 인테리어 공사비용 등을 피담보채권으로 하는 유치권 신고를 한 사안에서, 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않을뿐더러, 임차인이 임대차계약 체결 당시 원상회복약정을 한 이상 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하였다고 봄이 상당하므로 건물 임차인에게 유치권이 인정되지 않는다며, 건물 근저당권자의 건물 임차인에 대한 유치권 부존재 확인 청구를 인용한 판결입니다.

2. 사실관계

가. Ｂ축산업협동조합은 2014. 11. 4. 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019. 4. 17. 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다.

나. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019. 8. 14. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019. 8. 28.경 이 사건 경매절차를 승계하였다.

다. 피고는 2019. 6. 11. 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지 및 건물의 임차인 겸 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 이 사건 건물 중 ‘객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원’을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 사건 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9

층을 점유하고 있다.

3. 법원의 판단

민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018. 4. 10.경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조).

따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다.

정회목

[가맹분쟁 영업금지가처분] 커피가맹점 운영 협의 과정에서 발생한 분쟁 중에 가맹본부가 인근에 다른 커피가맹점을 설립하자 이에 대한 영업금지가처분을 신청한 사건

서울남부지방법원 2019. 3. 29. 선고 2019카합20081 결정

커피전문점 가맹점을 운영하기로 구두 가맹계약을 체결한 후 준비 과정에서 갈등이 발생하여 신청인이 피신청인에게 정산과 손해배상을 요구하던 중 피신청인이 바로 근처에 새로운 가맹점을 개설하자 신청인이 영업금지가처분을 신청한 사안에서, 신청인과 피신청인의 가맹계약이 해제되지 않아 피보전권리가 존재한다고 하더라도, 신청인이 가맹사업자로서 가맹점을 운영할 계획이 없다고 보이며, 가맹점은 개장을 위한 준비 중에 있었고 영업을 한 적도 없으므로 새로 설치한 가맹점이 신청인의 이익을 침해하고 있다고 보기도 어렵다는 이유로 기각한 판결입니다.

1. 사실관계

가. 신청인은 2018. 8. 8.경 ‘◯◯◯ 커피’ 가맹본부인 피신청인과 구두로 가맹계약(‘이 사건 가맹계약’)을 체결하고, 가맹점사업자로서 ‘◯◯◯ 커피 안산고잔점’(‘이 사건 안산고잔점’)을 운영하기로 하였다. 신청인은 2018. 8. 9. 피신청인에게 가맹비 440만원을 지급하고 그 무렵부터 이 사건 안산고잔점의 임대차계약을 체결하고 인테리어 공사를 하는 등 운영을 준비하였다.

나. 이 사건 안산고잔점을 개장하기 위한 준비 과정에서 신청인과 피신청인 사이에 과다한 비용 청구, 인테리어 공사 하자, 서류 미제공 등의 문제를 둘러싼 갈등이 발생하였다. 이에 신청인은 2018. 12. 5.경 한국공정거래조정원 가맹사업거래분쟁조정협의회에 분쟁조정을 신청하였으나 조정이 성립되지 않았다.

다. 이후 피신청인은 제3자와 가맹계약을 체결하고 신청인이 이 사건 안산고잔점 영업을 준비하는 장소에서 약 180m 떨어진 지점에 ‘◯◯◯ 커피 안산고잔점’을 새로 설 치하였다.

2. 법원의 판단

신청인이 주장하는 이 사건 신청의 피보전권리는 가맹사업거래법 제12조의4 제3항에 근거한 ‘부당한 영업지역 침해 금지 청구권’과 가맹사업거래법 제12조의5에 근거한 ‘보복조치 금지 청구권’이다. 가맹사업거래법에서 가맹점사업자에게 위와 같은 권리를 규정함으로써 보호하려는 법익은 ‘가맹점사업자의 영업권 보호와 지위 제고’이다. 그렇다면 신청인이 피신청인의 가맹점사업자 지위를 유지하면서 이 사건 안산고잔점을 운영하는 것을 전제로 할 때, 신청인이 주장하는 피보전권리를 보전할 필요성이 소명될 수 있다.

그러나 신청인이 주장하는 피보전권리가 존재한다고 하더라도, 이 사건 기록과 심문 결과에 의하여 소명되는 아래와 같은 사정을 모아 보면, 이 사건 신청은 그 보전의 필요성이 소명되었다고 보기 어렵다.

① 신청인은 이 사건 가맹계약이 해지되지 않았다는 근거로서 ‘계약의 한쪽 당사자가 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의해지가 성립하고, 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었으나 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사이고 위 법률관계에 관하여 아무런 약정이 없는 경우 합의해지가 성립하였다고 볼 수 없다’는 법리(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결 등 참조)를 주장하고 있다. 즉, 신청인 스스로도 이 사건 가맹계약을 종료시킬 의사가 일치되었다는 점에 관하여는 다툼이 없다. 다만 신청인은 자신이 제시한 계약해지 조건(가맹비, 집기와 장비 비용, 초도 물품대금, 인테리어 하자 보수 비용 등의 지급)이 합의되지 않았음을 주장하고 있다.

② 신청인이 보전의 필요성에 관하여 주장하는 주요 내용은 ‘해지 조건에 관한 합의가 늦어져서 신청인에게 이 사건 안산고잔점의 차임 등 손해가 계속 증가하고 있음에도 피신청인이 합의를 위한 아무런 노력도 하지 않고 있다’는 것이다. 이는 앞서 본 이 사건 가맹계약이 해지되지 않았다는 근거에 관한 주장과 다르지 않으므로 보전의 필요성을 소명할 근거로 보기 어렵다. 그 밖에 신청인은 ‘피신청인이 고의적으로 갑작스럽게 이 사건 안산고잔점 근처에 가맹점을 새로 설치하여 신청인과 가족들이 극심한 정신적 고통을 겪고 있다’는 사유를 보전의 필요성에 관한 사정으로 주장한다.

그러나 위 사정 역시 앞서 본 전제사실(신청인이 가맹점사업자 지위를 유지하면서 이 사건 안산고잔점을 운영하는 것)과 관계가 없으므로 보전의 필요성을 판단할 근거로 보기 부족하다.

③ 신청인은 앞으로도 피신청인의 가맹점사업자로서 이 사건 안산고잔점을 운영할 계획이 없다고 보인다. 신청인이 현재 이 사건 안산고잔점의 가맹점 영업표지, 메뉴판 등을 제거하였고, 분쟁조정 신청 이후 신청인이 피신청인과 가맹계약 해지 조건 외에 이 사건 가맹계약 유지를 위한 조건을 교섭한 사정이 보이지 않는 까닭이다.

④ 이 사건 안산고잔점은 개장을 위한 준비 중에 있었고, 신청인은 이 사건 안산고잔점에서 영업을 한 바 없다. 따라서 피신청인이 이 사건 안산고잔점 근처에 새로 설치한 가맹점이 현재 신청인의 이익을 침해하고 있다고 보기 어렵다.

정회목 변호사