[부동산분쟁 유치권] 건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다고 판단한 사건

수원지방법원 2020. 5. 27. 선고 2019가합28259 판결

1. 판결의 요지

임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출한 건물 임차인이 임차건물에 관한 임의경매절차에서 인테리어 공사비용 등을 피담보채권으로 하는 유치권 신고를 한 사안에서, 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않을뿐더러, 임차인이 임대차계약 체결 당시 원상회복약정을 한 이상 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하였다고 봄이 상당하므로 건물 임차인에게 유치권이 인정되지 않는다며, 건물 근저당권자의 건물 임차인에 대한 유치권 부존재 확인 청구를 인용한 판결입니다.

2. 사실관계

가. Ｂ축산업협동조합은 2014. 11. 4. 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019. 4. 17. 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다.

나. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019. 8. 14. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019. 8. 28.경 이 사건 경매절차를 승계하였다.

다. 피고는 2019. 6. 11. 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지 및 건물의 임차인 겸 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 이 사건 건물 중 ‘객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원’을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 사건 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9

층을 점유하고 있다.

3. 법원의 판단

민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018. 4. 10.경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조).

따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다.

정회목