[부동산분쟁 임대차] 임대주택의 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하며 주택의 인도를 구하는 사건

대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

1. 판결의 요지

구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 임대인인 원고가, 임차인인 피고의 채권자가 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 갱신중지요청을 하였다는 이유로, 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 기간만료를 이유로 인도를 구한 사안에서, 원고가 내세우는 사정은 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호의 사유에 해당하지 않을 뿐만 아니라 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에도 해당하지 않는다고 판단하여 같은 취지의 원심판단에 대한 원고의 상고를 기각한 판결입니다.

2. 적용법리 - 구 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1, 3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조).

3. 법원의 판단

다음과 같은 사정을 모두 고려할 때 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

1) 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로, 앞서 본 바와 같이 임대인은 임대의무기간 동안에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나 또는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없음이 원칙이다.

2) 1984. 12. 31. 법률 제3783호로 제정된 구 임대주택건설촉진법은 제9조의 위임에 의한 같은 법 시행규칙 제9조에서 임대인의 임대차계약 갱신거절 사유를 법정하였고, 1993. 12. 27. 법률 제4629호로 개정되어 구 임대주택법으로 법명이 변경되면서 제 18조 제1, 3항에서 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용 및 준수하여야 하는 것으로 규정하고, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제8조, 서식 제10호) 제10조 제1항에서 임대인의 임대차계약 갱신거절 사유를 구체적으로 열거하였으며, 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되면서 신설된 제27조 제1항에서 임대사업자는 해당 임대주택에 거주중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고, 이에 따라 같은 법 시행령 제26조 제1항의 각 호에서 갱신거절 사유를 규정하였는데, 한편 같은 법 시행규칙이 정한 표준임대차계약서 제10조 제1항에서 임대차계약 갱신거절 사유로 위 시행령 제26조 제1항의 각 호와 사실상 동일한 사유를 두어 더한층 임대주택 임차인의 권익을 보호하였다.

3) 판례는 구 임대주택건설촉진법 시행 당시, “임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인은 같은 법 시행규칙 제9조 각 호 소정의 사유가 있는 경우라야 그 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다.”라고 판단하여(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결 등 참조) 갱신거절 사유를 예시가 아닌 제한적 열거규정으로 엄격하게 해석하였고, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한 기간 내에 있는 경우로 한정하여(대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 등 참조) 법률상 제한을 받는 임대인의 권리와 조화를 꾀하였으며, 이후 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 구 임대주택법에 이르기까지 그와 같은 태도를 유지하고 있다(앞서 본 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결, 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조).

4) 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26749호로 개정된 것) 제21조 제1, 2항에 따르면, 공공건설임대주택 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금을 초과할 수 없어 비교적 소액이므로, 그러한 임대보증금에 대한 반환채권은 채권으로서의 재산적 성격과 담보로서의 중요성이 미미하여 자금조달수단 기능과 가치를 보장하여야 할 필요성이 크다고 보기 어렵고, 한편 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 의해 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따라 우선변제를 받을 금액에 해당하는 임대보증금 부분에 대한 반환채권은 압류금지채권에 해당하는바, 비교적 소액인 임대보증금반환채권의 전부 내지 상당 부분이 압류금지채권에 해당할 경우가 적지 않을 것이어서 그러한 경우에는 압류 및 추심명령의 효력이 인정될 수도 없다.

정회목 변호사