[부동산분쟁 관리비] 집합건물 관리주체가 실시한 단전조치의 적법성

대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607(반소) 손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

대법원은, 상가 집합건물의 관리단인 반소피고가 구분소유자인 반소원고들의 관리비 미납을 이유로 관리규약에 따라 단전조치를 했는데 소송과정에서 관리규약이 무효로 밝혀진 사안에서, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 받아들이지 않은 원심을 정당하다고 보아 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치가 위법한지 여부

 

집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조).

 

단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.

 

3. 사실관계

 

원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

 

가. 반소피고는 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물인 ‘△△△△△△’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. 반소원고들은 이 사건 건물 중 지하 1층 (호수 생략)인 이 사건 점포를 1/2지분씩 공유하며 2008년경부터 2013. 1.경까지 사우나와 헬스장을 운영하였다.

 

나. 반소피고는 2006. 8. 20. 관리규약을 제정하고 2012. 4. 16. 관리규약을 개정하였다. 제정된 관리규약 제17조 제1항은 상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전․단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다고 정하고 있다. 개정된 관리규약 제17조 제5항은 관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다고 정하고 있다.

 

다. 반소피고는 2012. 3. 28. 반소원고들을 상대로 2008. 8. 29.부터 2012. 3. 21.까지 관리비 합계 73,400,116원과 그 지연손해금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하였다. 지급명령 사건은 반소원고들이 이의신청을 하여 대전지방법원 2012가단28681호 체납관리비 사건으로 이행되었고, 2012. 9. 13. 다음과 같이 조정이 성립하였다. 반소원고들은 연대하여 반소피고에게 2012. 8. 사용분까지 관리비 68,653,307원을 지급하되, 2012. 9. 28.까지 10,000,000원, 2012. 10. 31.까지 58,653,307원을 각 지급한다. 만일 반소원고들이 이를 지급하지 않을 경우 기한과 분할의 이익을 상실하고 미지급액 전액과 지급기한 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 가산하여 지급한다. 반소피고는 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 반소원고들에게 9차례에 걸쳐 내용증명을 보냈다. 조정조서에 따라 반소원고들이 2012. 10. 31.까지 지급해야 하는 관리비 58,653,307원과 그 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 이 사건 점포에 단전조치를 하겠다는 내용이다.

 

반소원고들이 관리비를 지급하지 않자 반소피고는 2013. 1. 30. 이 사건 점포에 단전조치를 하였다. 반소피고가 2012. 10.경부터 2014. 12.경까지 반소원고들에게 부과한 관리비는 합계 96,331,562원이다.

 

라. 반소피고는 관리비의 지급을 청구하는 본소를 제기하였다가 원심에서 본소를 취하하였다. 반소원고들은 단전조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였다.

정회목 변호사