[부동산분쟁 명의신탁] 계약명의신탁에서 명의신탁자의 부동산에 대한 점유가 자주점유인지 문제된 사건

대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다210042   소유권말소등기

 

1. 판결의 요지

 

피고 1은 1993. 6. A회사와 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였는데, 원고는 1993. 12. 남동생인 B 명의를 빌려 피고 1로부터 이 사건 아파트에 관한 분양권을 매수하고, A회사 승인을 받아 수분양자 지위를 승계하였는데, 1995. 7. 1. 부동산실명법이 시행되었고, 원고는 1996. 6. 이 사건 아파트에 대한 점유를 개시하였으며, B는 1996. 10. 이 사건 아파트에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 후 B는 2022년에 사망하였고, 피고 2가 이 사건 아파트를 단독 상속하자 원고가 피고 2에게 점유취득시효완성을 이유로 소유권이전등기청구를 한 사안입니다.

 

원심은, 원고와 B 사이의 계약명의신탁약정은 부동산실명법 시행 전에 체결되었으나, 분양자인 A회사가 부동산실명법 시행 후에 위와 같은 명의신탁약정을 알지 못한 채 이 사건 아파트에 관하여 명의수탁자인 B 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 이상, 위 명의신탁약정은 부동산실명법 제11조에서 정한 유예기간을 기다리지 않고 부동산실명법이 시행됨으로써 곧바로 무효로 되고, B 명의의 등기로 이루어진 이 사건 아파트에 관한 물권변동은 유효하므로, 명의신탁자인 원고가 부동산실명법 시행 후 이 사건 아파트에 대한 점유를 개시한 것은 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 B 소유의 부동산을 점유한 것이어서, 원고가 이 사건 아파트를 소유의 의사로 점유하였다는 추정은 깨어졌다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

계약명의신탁에서 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣ 시행 전에 명의신탁약정을 하였으나 그 시행 후에 명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우, 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후에 부동산에 대한 점유를 개시하였다면 그 점유가 자주점유인지 여부(원칙적 소극)

 

｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 부칙(1995. 3. 30.) 제2조 제1항은 “제3조 및 제13조의 규정은 이 법 시행 후 등기하는 분부터 적용한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제4조의 규정은 이 법 시행 전에 명의신탁약정을 하고 이 법 시행 후에 이에 의한 등기를 한 경우에도 이를 적용한다.”라고 규정한다. 또한 부동산실명법 제2조 제4호에 따르면, ‘실명등기’란 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 부동산실명법 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

 

위 부칙 제2조의 규정 내용과 부동산실명법 제2조 제4호에서 정한 ‘실명등기’의 의미 등을 종합하여 보면, 부동산실명법 제11조 및 제12조는 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐진 경우를 규율대상으로 하여, 기존 명의신탁자로 하여금 원칙적으로 부동산실명법 시행일부터 1년의 유예기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하도록 하고, 그 유예기간이 경과하도록 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 때에는 같은 법 제4조에 따라 명의신탁약정과 그로 인한 부동산의 물권변동을 무효로 하는 한편 과징금 및 이행강제금 등의 제재를 가하는 규정으로 이해함이 타당하다. 그러므로 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정은 하였으나 그 시행 후에 명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우에는 부동산실명법 제11조 및 제12조가 적용될 여지가 없고, 오히려 위 부칙 제2조에 따라 곧바로 부동산실명법 제3조 및 제4조의 규정이 적용된다(대법원 1999. 10. 9. 자 99마21 결정 참조).

 

계약명의신탁에서 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정을 하고 그 시행 후에 명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우, 위 부칙 제2조 제2항에 따라 부동산실명법 제4조가 적용되는 관계로, 명의신탁자는 부동산의 소유자 겸 매도인이 명의신탁약정을 알았는지 여부에 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 적어도 부동산실명법 시행일부터는 명의신탁자도 이러한 점을 잘 알고 있다고 보아야 한다. 이 경우 명의신탁자가 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 대한 점유를 개시하였다면, 그 점유는 명의신탁자가 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로 점유하는 등의 특별한 사정이 없는 한 부동산실명법 시행일 이후부터는 타주점유로 전환된다(대법원 1996. 10. 11. 선고 96다19857 판결 등 참조). 위와 같은 경우에 만일 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후에 부동산에 대한 점유를 개시하였다면, 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이어서 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 보아야 하므로, 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 등 참조).

 

정회목 변호사