[부동산분쟁 신탁계약] 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 체결한 분양계약에 포함된 책임한정특약의 유효성이 문제된 사건

대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635   보증금반환

 

1. 판결의 요지

 

원고(수분양자)는 피고(관리형 토지신탁의 수탁자)로부터 오피스텔을 공급받기로 하는 분양계약을 체결하였습니다. 이후 원고가 피고를 상대로 분양계약이 피고의 귀책인 입주 지연으로 해제되었다고 주장하면서 위약금을 청구하자, 피고가 분양계약에서 정한 책임한정특약에 따라 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한된다고 다툰 사안입니다.

 

원심은, 위 책임한정특약이 계약당사자들 사이의 합의에 따라 분양계약의 내용을 이루게 되었다고 볼 수 있으므로, 피고가 분양계약의 해제로 인하여 원고에게 부담하는 각종 채무에 관한 책임도 책임한정특약에 따라서 신탁재산의 범위 내로 제한되어야 한다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’을 한 경우 그 특약의 효력(원칙적 유효)

 

신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항). 한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조).

 

다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.

 

정회목 변호사