[부동산분쟁 고지의무] 주택재건축정비사업조합의 조합원들이 재건축조합을 상대로 개방형 발코니에 관한 고지의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하는 사건

대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211583   손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

주택재건축정비사업조합인 피고와 분양계약을 체결한 조합원인 원고들이 분양받은 아파트에 폐쇄형 발코니가 있는 다른 세대와 달리 확장하여 실내거주면적으로 사용할 수 없는 개방형 발코니가 설치되어 있음을 이유로 민법 제574조에 따른 담보책임 또는 고지의무 위반으로 인한 재산상 손해 및 위자료 배상을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 피고가 정관, 조리 또는 신의성실의 원칙상 조합원들에게 설계변경으로 인하여 일부 아파트에는 층에 따라 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점을 고지ㆍ설명할 의무를 부담하는데, 피고가 임시총회 자료집 등을 통하여 제공한 평면도만으로는 개방형 발코니의 기능, 효과 및 영향에 대하여 예상할 수 있었다고 보기 어려우므로, 피고가 개방형 발코니에 관한 고지의무를 제대로 이행하지 아니함으로써 설계변경에 원고들의 의사를 반영할 기회와 평형 선택에 관한 자기결정권을 침해하였다는 이유로, 피고가 원고들에게 위자료를 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원고들이 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점을 별도로 고지받았더라도 개방형 발코니가 설치되지 않은 평형으로 변경신청을 했을 것이라는 점이 경험칙상 인정된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 그 확장가능성이나 구조 등은 원고들이 스스로 확인하였어야 하는 사항으로 봄이 타당하다는 등의 이유를 들어, 피고는 관리처분계획의 변경 등을 위한 총회의결절차에서 개방형 발코니에 관한 자료를 제공하여 조합원들이 그 내용을 판단할 수 있도록 고지의무를 이행하였고, 이보다 구체적인 내용을 사전에 별도로 고지하거나 상세히 설명할 의무까지 부담한다고 보기는 어려우며, 나아가 개방형 발코니가 설치됨으로써 입게 된 재산상 손해는 분양가액의 조정 등을 통하여 전보되었다고 볼 여지도 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

주택재건축정비사업조합이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획인가 등의 절차를 통해 신축되는 공동주택의 평형, 세대수 및 세대별 분양가액 등이 확정하고, 조합원들이 이전고시 등에 따라 신축 건축물의 권리를 취득한 경우, 조합원 분양신청 및 동ㆍ호수 추첨절차에서 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래된다는 사정만으로 관리처분계획이 위법하다고 할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 재산적 거래관계에서 신의칙상 상대방에게 고지의무를 부담하는 경우

 

1) 주택재건축정비사업조합은 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 관리처분계획인가 등의 절차를 통해 신축되는 공동주택의 평형, 세대수 및 세대별 분양가액 등을 확정하게 되고, 조합원들은 이전고시 등에 따라 신축 건축물의 권리를 취득하게 된다(도시정비법 제74조, 제79조, 86조). 조합원 분양신청의 경우 조합원들이 선호하는 평형에 분양신청을 하도록 하고, 이후 진행되는 별도의 동․호수 추첨절차에서 평형 및 동․호수가 확정되도록 하는 것으로서 개별 조합원들의 구체적인 이익을 모두 만족시킬 수는 없는 것이고, 추첨절차에서 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다(도시환경정비사업에 관한 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011두24057 판결 취지 참조).

 

2) 재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 참조).

 

정회목 변호사