[부동산분쟁 재개발] 재개발조합설립 단계에서의 소위 지분쪼개기 사건

대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 주택재개발정비사업조합설립인가처분취소

 

1. 판결의 요지

 

주식회사 OO종합건설 등이 2008. 7. 2.경부터 주택재개발조합설립인가처분일 무렵인 2018. 11. 6.경까지 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 그 중 194명의 지분이 토지는 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하임), 건축물은 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하였습니다. 이에 원고들이 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못하였다고 주장하면서 조합설립인가처분 취소를 구하였습니다.

 

대법원은 아래 법리를 설시하면서, 위와 같이 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정 시 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다는 이유로, 토지등소유자 512명 중 동의자 391명의 동의를 받았다고 보아 조합설립을 인가한 처분을 취소한 원심판단을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하기 위한 목적 등으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 탈법행위에 해당하는지 여부(적극) 및 그와 같은 행위를 탈법행위로 판단하기 위한 기준, 나. 동의정족수 산정 시 위와 같이 늘어난 토지등소유자들이 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 하는지 여부(적극)

 

구 「도시 및 주거환경정비법」(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것) 및 동 시행령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것인데, 이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 한다.

 

정회목 변호사