[부동산분쟁 약국병원] 약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원입점약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구한 사건

대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341   손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

원고는 이 사건 건물 1층에 있는 이 사건 점포(약국 용도)의 수분양자이고, 피고는 분양자입니다. 원고와 피고 사이의 이 사건 분양계약에는, 피고가 이 사건 건물 4층의 2개 이상 점포를 병원 용도로 임대·분양하기로 하고 이를 이행하지 않으면 원고의 요청에 따라 계약을 해지하고 준공 후 1년 내에 납입금액 전부를 반환하기로 하는 특약(‘이 사건 특약’)이 있었습니다. 원고는 피고를 상대로, 이 사건 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 및 이 사건 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

원심은, (1) 피고의 병원입점의무 불이행으로 인한 원고의 손해는 이 사건 건물 4층에 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 이 사건 점포 시가의 차액 상당이라고 보아 이 사건 점포 시가 차액 상당 손해배상청구는 받아들였으나, (2) 피고의 병원입점의무 불이행으로 원고가 이 사건 점포를 약국으로 사용․수익하지 못하였다고 하더라도 일실 임대수익을 기준으로 원고의 손해를 산정할 수는 없고 원고는 이 사건 점포에서 약국을 운영하였을 경우의 영업이익과 일반 점포를 운영하였을 경우의 영업이익 차액 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데 원고가 그 손해액에 관한 증명을 하지 않았다는 이유로 일실 임대수익 상당 손해배상청구는 받아들이지 않았습니다.

 

대법원은 (1) 위 법리에 따라, 이 사건 특약에서 피고의 병원입점의무를 보장하는 존속기간을 정하지 않았고 원고가 피고의 병원입점의무 이행에 대한 대가로 병원 입점이 되었을 때 가치 상승분을 반영하여 분양대금을 지급하였다고 보이지 않는다는 등의 사정에 비추어 볼 때 이 사건 점포 시가의 차액 상당이 피고의 병원입점의무 불이행에 따른 원고의 통상손해라고 보기 어렵다는 이유로, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기·환송하고, (2) ‘약사인 자신의 아들에게 이 사건 점포를 임대하여 차임을 수령할 목적이었다’는 원고의 주장 내용, 원고가 약사 또는 한약사 자격이 없어 이 사건 점포에서 직접 약국을 운영할 수 없는 사정 등에 비추어 볼 때 원고가 일실 임대수익 상당 손해배상을 구할 수 없다고 단정하기 어렵다는 이유로, 원심판결 중 (2) 에 관한 원고 패소 부분도 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

민법 제393조 제1항의 통상손해 및 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해의 의미

 

민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등 참조).

 

정회목 변호사