[민사재판 부동산분쟁] 분양자가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부가 문제된 사건

대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994   손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

원고들은 주택재개발정비사업조합인 피고와 이 사건 아파트에 관하여 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 소유권자들입니다. 피고는 계약 이후 설계변경을 통하여 입주자 모집 당시 제공한 분양 안내 자료와 주택전시관에 설치되어 있던 내용과 달리 원고들 세대가 위치한 동 사이 진입로에 문주(이하 ‘이 사건 부문주’)를 설치하였습니다. 이에 대하여 원고들은 피고를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구하였습니다. 

 

원심은, 피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해하여 원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었으므로, 피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행하였다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대 시야의 범위가 일부 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었으므로 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어려운 점, 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시된 점, 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물 등이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면 문주 설치로 인한 시야 제한이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어려우므로, 원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 설치된 구조물 등으로 인하여 아파트 각 동·세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양계약상 채무불이행책임 인정 여부를 판단하는 방법

 

아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동․세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동․세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다. 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고․설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고, 특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동․세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조). 나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동․세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 

 

정회목 변호사