[부동산분쟁 갱신거절] 임대인이 자신이나 직계존속ㆍ직계비속이 목적 주택에 실제 거주하고자 한다는 사유로 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 임대차기간 내에 제3자에게 목적 주택을 임대한 행위에 ‘정당한 사유’가 인정되는지 여부가 문제 된 사건

대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203   손해배상(기)

 

1. 판결의 요지

 

주택인 이 사건 아파트의 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 피고는 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 갱신을 거절하였습니다. 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 2년이 경과하기 전에 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하였습니다. 원고는 원고의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간 2년이 만료되기 전에 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하였다고 주장하며 피고의 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해의 배상을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 피고 소유 다른 부동산 임차인의 임대차보증금 반환 요구로 인하여 불가피하게 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것이라는 피고의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유는 임대인인 피고가 증명하여야 하는데, 피고가 주장하는 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다는 이유로, 피고가 제3자에게 주택인 이 사건 아파트를 임대한 행위에 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 ‘정당한 사유’가 인정되기 위한 요건(= 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 그 임대가 불가피하였어야 할 것) 및 이러한 사정에 대한 증명책임의 소재(= 임대인)

 

 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호[임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]의 사유로 임대차계약의 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

 

  주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되기 위해서는, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 한다. 위와 같은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

 

정회목 변호사