[부동산분쟁 보증금] 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사건

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126   구상금

 

1. 판결의 요지

 

주택임차인 甲은 원고(주택도시보증공사)와 전세보증금반환 등 보증계약을 체결하면서 원고에게 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 양도하였고, 이후 임차주택에 대한 임의경매절차가 개시되자 원고는 전세보증금반환채권 양수인의 지위(1순위)에서 배당요구를 하여 전세보증금 중 일부를 배당받았습니다. 전세계약 종료 후 임대인의 지위를 승계한 피고들(경매절차의 매수인)이 甲에게 잔여 전세보증금을 반환하지 않자 甲은 원고에게 전세보증금 상당의 보증채무 이행을 요구하였고, 원고는 甲에게 ‘피고들이 지급해야 할 전세보증금’을 반환(보증채무를 이행)하였습니다. 이후 원고는 피고들을 상대로 전세보증금 중 배당받지 못한 금액에 관하여 전세보증금반환(양수금) 또는 구상금(변제자대위) 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리에 따라, 甲이 대항력을 취득한 이후 전세보증금반환채권을 양수한 원고가 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받았다 하더라도 현재까지 甲의 대항력이 여전히 유지되고 있다고 판단하고 대위변제한 보증금의 지급을 구하는 원고의 청구를 인용한 원심을 수긍하였습니다.

 

2. 적용법리

 

주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 그에 대한 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

 

주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.

 

이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

 

정회목 변호사