[부동산분쟁 조합계약] 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고가 지역주택조합인 피고와 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입한 뒤 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라는 등의 주장을 하면서 부당이득반환 등을 청구하는 사건

대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040   부당이득금

 

1. 판결의 요지

 

조합원 자격이 없는 원고는 지역주택조합인 피고와 사이에 피고의 조합설립인가 신청일 이후 이 사건 조합가입계약을 체결하고, 계약금을 납입하였는데, 피고를 상대로 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라는 등의 주장을 하면서 납입한 계약금 상당의 부당이득반환 또는 불법행위를 원인으로 한 손해배상 등을 청구하였습니다.

 

원심은, 원고가 이 사건 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였는데, 조합원 자격에 관한 구 주택법령 규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 보아 피고가 원고로부터 납입받은 계약금을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였지만, 추가로 원고와 피고가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하여 이 사건 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거도 제출되지 않은 이상, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 원고가 피고와 사이에 체결한 이 사건 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수는 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

조합설립인가 신청일 후 조합원 무자격자가 지역주택조합과 체결한 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효인지 여부(원칙적 소극)

 

주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합의 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다. 위와 같은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 참조). 다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결 참조).

 

정회목 변호사