[부동산분쟁 설명의무] 공인중개사에게 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 있는지 문제된 사건

대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525   매매대금 등

 

1. 판결의 요지

 

원고(매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차계약을 승계하고(이 사건 특약사항) 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 액수를 지급받기로 하였습니다. 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데, 원고는 피고가 ‘임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정’을 확인ㆍ설명하지 아니하여 매수인이 임대차보증금을 반환하지 않음에 따른 손해를 입었다고 주장하며 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 피고가 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 알 수 있었음에도 이러한 위험 요인과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였고, 원고에게 매수인으로의 임대인 지위 변경이 완료된 후 소유권을 이전하도록 주의를 촉구할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로, 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 공인중개사인 피고가 주택임대차보호법상 대항력 유무 등에 관한 분석을 통해 이 사건 특약사항에 따른 임대차보증금 반환채무 인수의 법적 성격까지 조사ㆍ확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다거나, 피고가 그 법적 성격을 확인하였음을 전제로 원고에게 주의를 촉구할 의무가 있다고 보기 어렵고, 그렇다면 원심으로서는 피고가 중개 과정에서 원고에게 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보았어야 함에도 이를 충분히 심리하지 않았다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사ㆍ확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)

 

공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖에 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다. 그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사․확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격을 조사․확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 참조).

 

정회목 변호사