[부동산분쟁 분양전환] 구 임대주택법이 적용되는 공공건설임대주택에 관하여 우선 분양전환을 받은 임차인들이 임대의무기간 중 설정된 근저당권의 말소를 구하는 사건

대법원 2025. 11. 13. 선고 2025다210805   근저당권말소

 

1. 판결의 요지

 

A는 임대사업자 지위 승계를 전제로 B(종전 임대사업자)로부터 공공건설임대주택인 이 사건 아파트를 매수하였습니다. 매매 당시 이 사건 아파트에 관하여는 ① B 명의의 소유권이전등기를 주등기로 하는 금지사항 부기등기와 ② 주택도시기금 대출을 담보하기 위한 기존 근저당권 설정등기가 존재했습니다. A는 피고들(저축은행)로부터 이 사건 근저당권 설정을 조건으로 이 사건 대출을 받았고, 임대의무기간 중임에도 자기 명의의 소유권이전등기와 새로운 금지사항 부기등기 사이에 피고들 앞으로 이 사건 근저당권 설정등기를 마쳐주었습니다. 원고들은 우선 분양전환권을 행사한 매수인으로서, A를 대위하여 피고들을 상대로 이 사건 근저당권 설정이 반사회적 법률행위로서 무효라는 등의 주장을 하며 이 사건 근저당권 설정등기의 말소를 청구한 사안입니다.

   

원심은, 선행 금지사항 부기등기 말소가 적법하고, 피고들의 구 임대주택법 제18조 잠탈 의도를 인정할 수 없다는 등의 이유로 이 사건 근저당권 설정이 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, A가 이 사건 근저당권을 설정하고 이 사건 대출을 받음으로써 원고들의 우선 분양전환권이 침해될 위험이 증가하였으며, 피고들로서도 이를 충분히 인식하였다고 볼 수 있는 점, 피고들은 구 임대주택법 제18조 제3항을 위반한 금지사항 부기등기 지체를 양해하였을 뿐만 아니라, 이로써 초래된 금지사항 부기등기 공백 상태를 이용하여 이 사건 근저당권 설정등기를 신청하는 과정에 적극적으로 협력한 점 등을 고려하면, A와 피고들이 통정하여 단속규정인 구 임대주택법 제18조 제1항을 위반하는 이 사건 근저당권 설정행위를 하였다고 볼 여지가 크다는 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’) 제18조의 취지 / 구 임대주택법 제18조 제1항의 성질(= 단속규정) 및 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로서 무효인지 여부(적극)

 

구 임대주택법 제18조는 제1항에서 ‘임대사업자는 임차인이 동의하지 않는 한 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 담보물권 등을 설정하는 행위를 하여서는 아니 된다.’고 규정하고, 제2항에서 ‘임대사업자는 소유권보존등기신청과 동시에 제1항에 따른 임대주택에 관하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류․가압류․가처분 등을 할 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 한다.’고 규정한다. 또한 제3항에서 ‘이미 소유권보존등기를 마친 후 임대 중인 임대주택의 임대사업자는 제2항과 동일한 내용의 등기를 신청하여야 한다.’고 규정하고, 제4항에서 ‘제2항에 따른 부기등기일 후에 해당 임대주택에 관하여 제한물권을 설정하거나 압류․가압류․가처분 등을 하면 그 효력이 없다.’고 규정한다. 이러한 규정의 취지는, 임차인이 장차 분양전환에 의하여 유효한 소유권을 취득할 수 있도록 임대사업자의 임대주택에 관한 저당권 설정 등 일정한 처분행위를 금지하되 이러한 처분 제한으로 말미암아 제3자가 불측의 손실을 입는 것을 방지하기 위하여 일정한 금지사항의 취지에 관한 부기등기를 하도록 하고, 이러한 부기등기 이후에는 임대주택에 관하여 처분금지의 대상이 되는 담보권 설정 등을 원인으로 한 등기 내지 압류․가압류․가처분 등의 효력을 부정함으로써 임대사업자의 채권자들에 우선하여 임차인을 보호하려는 데에 있다(대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333 판결 등 참조).

 

한편, 구 임대주택법 제18조의 규정 체계와 문언에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제18조 제1항 규정은 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라 할 수 없어 당사자가 이를 위반하는 법률행위를 하였다고 하더라도 그 법률행위가 당연히 무효라고 볼 수는 없다(대법원 2006. 12. 7. 선고 2006다49796 판결 등 참조). 그러나 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 보아야 한다.

 

정회목 변호사