[부동산분쟁 권리금] 임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소)   건물인도(본소), 손해배상(기)(반소)

 

1. 판결의 요지

 

원고(반소피고, 임대인, 이하 ‘원고’)는 피고(반소원고, 임차인, 이하 ‘피고’)와 사이에 이 사건 상가에 관하여 2018. 1. 1.부터 2019. 12. 31.까지 임대차보증금 1억 원, 차임 월 600만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2023년까지 묵시적으로 갱신되었습니다. 원고는 2023. 4.경 피고에게 차임을 월 2,400만 원으로 증액할 것을 요청하였으나 차임에 대해 결국 합의가 이루어지지 못하였고, 원고는 2023. 9. 18. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신 거절 의사와 함께 임대차기간이 2023. 12. 31. 만료됨을 통지하였습니다. 피고는 신규 임차를 희망하는 자와 이 사건 상가에 관하여 권리금을 22억 원으로 정하여 이 사건 권리금 계약을 체결하였고, 원고는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 위한 교섭을 진행하면서 임대차보증금 5억 원, 차임 월 2,000만 원을 제시하였으나, 차임이 과다하다는 이유로 임대차계약이 체결되지 못하였고, 이후 피고는 신규임차인이 되려는 자와 사이에 이 사건 권리금 계약을 해제하였습니다. 이후 원고가 피고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 본소를 제기하자, 피고는 원고를 상대로 원고가 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하거나 그 밖에 정당한 사유 없이 그와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 하여 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 주장하며 손해배상청구의 반소를 제기한 사안입니다.

 

원심은, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 행위를 하여 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 여지가 있고, 적정 차임 및 보증금을 확인할 필요가 있다고 보아, 이와 달리 원고가 피고의 권리금 회수를 방해하지 않았다고 판단한 원심을 (일부)파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 ‘현저히 고액’에 해당하는지를 판단하기 위하여 고려해야 할 사항 및 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우 법원이 심리하여야 할 사항

 

  ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위로 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 임대인이 위와 같은 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지 여부는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다. 한편, 임대인이 요구한 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지를 판단하기 위해 상가건물의 적정한 차임 및 보증금을 확인함에 있어서 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다.

 

정회목 변호사