[부동산분쟁 경매] 기일입찰의 실시

입찰장소는 법원 안에서 진행하는 것이 원칙이고, 다른 장소에서 하려면 집행관이 법원의 허가를 얻어야 합니다(법 제107조). 입찰표를 개봉하기 전까지 응찰내용의 비밀을 유지해야 하므로, 입찰 장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를 갖추어야 합니다(규칙 제61조 1항).

 

입찰표와 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치하여 놓고, 집행관은 입찰기일에 입찰사건목록을 작성하여 매각물건명세서 등과 함께 입찰장소의 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 비치 또는 게시하여야 합니다(재판예규 1230호).

 

같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 두 사건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시합니다(규칙 제61조 제2항). 이와 같이 원칙적으로 동시에 입찰을 실시하는 이유는 한마디로 담합을 방지하고 자유로운 응찰을 보장하는 데 있습니다.

 

입찰의 개시 후에 입찰기일에서 입찰절차는 집행관이 실시하고(법 제2조), 집행관은 입찰기일에 매각물건명서세 현황조사보고서 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지합니다(법 제112조). 이러한 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다(규칙 제65조 1항, 재판예규 1230호).

 

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인은 입찰에 참가할 수 없고(규칙 59조), 입찰부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는(규칙 60조 등) 그 자격이 있어야 합니다. 다만, 입찰부동산을 취득하는 데 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(농지 입찰의 경우 농지법 6조 내지 8조에 따른 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없습니다.

 

입찰표에는 사건번호, 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인의 경우 그 이름과 주소, 입찰가격을 적고(규칙 62조 2항) 입찰보증금액도 적습니다. 입찰표는 매각기일에 집행관에게 제출하여야 하고(규칙 62조 1항), 입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것이 됩니다. 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경, 교환할 수 없습니다(규칙 62조 6항).

 

매수신청의 보증은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 것이어야 합니다(법 제113조). 민사집행규칙은 기일입찰에 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하되 법원이 상당하다고 인정하는 경우에는 그와는 달리 정할 수 있고(규칙 63조), 보증의 제공방법으로 금전과 자기앞수표 외에 은행 등과 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서(지급보증서)를 인정하고 있으며, 매수신청의 보증은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 합니다(규칙 64조).

 

정회목 변호사