[부동산분쟁 경매] 입찰의 종결

입찰표의 제출은 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰기일을 마감하지 못합니다(규칙 65조 1항). 입찰을 마감하면 바로 입찰표의 개봉, 즉, 개찰을 실시하고, 최고가매수신고인의 결정을 공정하게 한다는 것을 담보하기 위하여 집행관은 입찰표 개봉시에 입찰을 한 사람을 참여시켜야 하며, 입찰을 참여하지 아니한 때에는 법원사무관 등 적당하다고 인정하는 사람을 대신 참여시켜야 합니다(규칙 65조 2항).

 

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 정해진 매수신청의 보증을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수신고인으로 결정합니다. 이때 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고(법 제140조 제1항), 이때 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고, 매각기일까지라 함은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지를 의미합니다(규칙 76조 1항). 이 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주되나(법 제140조 제4항), 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다(규칙 76조 3항). 공유자가 매수신고를 하였으나 매각기일에 최고가매수신고가 없는 때에는, 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 공유자에게 매각을 허가합니다(규칙 76조 2항).

 

최고가매수신고인 외에 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(차순위매수신고)를 할 수 있습니다(법 제114조). 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 경우에만 할 수 있는데, 이는 차순위매수신고로 인하여 채권자나 채무자 등 이해관계인에게 손해를 주지 않게 하기 위한 것입니다.

 

집행관은 적법한 차순위매수신고가 있으면 그 신고인을 차순위매수신고인으로 정하여 그 이름과 가격을 불러야 합니다(법 제115조 제1항). 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다(법 제115조 제2항).

 

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 이름과 가격을 부른 다음 입찰절차의 종결을 고지하고(법 제115조 제1항), 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다(재판예규 1230호). 다만, 기일입찰과 호가경매에서는 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가력의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다(법 제115조 제4항). 매수신청이 없어 새 매각을 실시할 경우에 생기는 매각절차의 지연을 막기 위하여 1기일 2회 매각을 실시할 수 있습니다.

 

집행관은 입찰절차이 종결을 고지한 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 매수신청의 보증을 돌려주고 입찰에 관한 기록을 정리하여 집행법원에 보냅니다.

 

입찰절차에는 대리인을 시켜서 참가할 수 있습니다. 그리고 2인 이상이 공동으로 입찰에 참가하는 것을 공동입찰이라고 하는데, 공동으로 입찰할 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 합니다(규칙 62조 5항).

 

정회목 변호사