[부동산분쟁 경매] 매각결정절차 – 매각결정기일과 이해관계인의 진술

법원은 매각기일의 종료 후 미리 정해진 기일에 매각결정기일을 열어 매각허가 여부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이유사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고합니다. 법원은 직권으로 매각결정기일을 변경할 수 있고, 매각실시를 마친 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관 등은 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 이해관계인에게 변경된 기일을 통지해야 합니다(규칙 73조).

 

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 합니다(법 제120조 제1항). 여기서 이해관계인은 법 제90조의 이해관계인뿐만 아니라 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 자기에게 매각을 허가할 것을 구하는 매수신고인도 포함하나, 자기가 매각을 받아야 한다고 주장하려는 자는 매수신청을 할 때 제공한 보증을 찾아가지 아니한 채 있어야 합니다.

 

매각허가에 관한 이의의 진술에서, 매각허가에 관한 이의사유는 법 제121조에 열거된 것에 한정되므로 다음 이외의 사유로 이의를 할 수는 없습니다.

 

1호: 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때. 앞의 경우는 강제집행의 요건, 강제집행 개시의 요건, 강제경매 신청의 요건에 흠이 있는 경우를 말합니다. 뒤의 경우는 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(법 제49조, 제50조), 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하거나 이해관계인에 대한 매각기일의 통지가 누락된 때, 경매신청이 취하(법 제93조)된 것을 간과하고 경매기일을 진행한 후 뒤늦게 발견한 때와 같이 집행법상 절차의 진행을 막는 사유가 생긴 경우입니다.

 

2호: 최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때. 앞의 경우는 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 없는 자가 독립하여 매수신청을 한 경우를 말합니다. 뒤의 경우는 법령의 규정에 따라 매각부동산을 취득할 자경이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 허가를 받아야 하는데 이를 받지 못한 경우를 말합니다. 채무자(규칙 59조), 재매각에서 전의 매수인(법 제138조 제4항), 집행관과 감정인(규칙 59조), 농지매각에서 농지취득자격(농지법 제8조)이 없는 사람 등이 이에 속합니다. 다만, 관청의 증명 또는 허가는 매각허부결정시까지 보완하면 이의사유가 되지 아니합니다.

 

3호: 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때. 위 2호에 해당하는 사람이 탈법행위로써 제3자인 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고를 한 경우를 말합니다.

 

4호: 최고가매수신고인, 그 대리인, 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 법 제108조 각호 중 어느 하나에 해당하는 때.

 

5호: 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때.

 

6호: 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀딘 때. 매각대상 부동산이 천재지변이나 책임질 수 없는 사유로 물리적으로 현저하게 훼손되거나 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 인수할 권리가 변동되어 매각부동산의 부담이 현저하게 증가한 것과 같이 중대한 권리관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하거나 발견된 경우를 말합니다.

 

7호: 매각절차에 그 밖에 중대한 잘못이 있는 때. 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유를 포괄하여 규정하고 있습니다.

 

정회목 변호사