[부동산분쟁 명의신탁] 명의신탁자의 채권자들이 명의신탁자를 대위하여 신탁부동산을 취득한 제3자에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구한 사건

대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다228933   사해행위취소

 

1. 판결의 요지

 

3자간 등기명의신탁에서, 명의신탁자가 제3자(피고)에게 신탁부동산을 처분한 후 명의수탁자에서 제3자(피고)로 바로 소유권이전등기를 마친 상황에서, 명의신탁자의 채권자들(원고)이 명의신탁자를 대위하여 제3자(피고)를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하자, 피고가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 항변을 한 사안입니다.

 

대법원은, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있고, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구하거나 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있는 지위에 있으므로, 이러한 지위에 있는 명의신탁자가 제3자와 사이에 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 기하여 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐준 소유권이전등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 판단하여 그와 다른 판단을 한 원심을 파기·환송한 사안입니다.

 

2. 적용법리

 

무효인 명의신탁등기에 터 잡아 마쳐진 제3자 명의 등기로서, 부동산실명법 제4조 제3항에 따른 보호를 받을 수 없는 제3자가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 주장을 할 수 있는지 여부

 

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항에 정한 ‘제3자’는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말하고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 조항의 제3자에 해당하지 아니하므로, 위 조항에 근거하여 무효인 명의신탁등기에 터잡아 경료된 자신의 등기의 유효를 주장할 수는 없다. 그러나 이러한 자도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 할 수 있다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다45187 판결 참조).

 

이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 기한 등기는 무효로 되고(부동산실명법 제4조 제1, 2항), 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 된다. 한편 부동산실명법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하므로 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하고, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구하거나 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2007다67111 판결 등 참조). 그러므로 이러한 지위에 있는 명의신탁자가 제3자와 사이에 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 기하여 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐준 소유권이전등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 보아야 한다.

 

정회목 변호사