[부동산분쟁 대위해지] 공공임대주택 임차인의 채권자가 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사한 사건

대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

공공건설임대주택의 임차인인 피고가 원고(금융기관)로부터 금원을 대출받으면서 그 담보로 자신이 거주하는 이 사건 부동산(공공임대주택)에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하면서, 원고에게 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 임대차계약을 해지하고 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다’는 각서를 교부한 사안에서, 원고가 원리금 상환 지체를 이유로 임대인인 한국토지주택공사(이하 ‘소외 공사’)에게 피고를 대위하여 임대차계약의 해지를 통보하고 피고를 상대로 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도할 것을 구한 사건입니다.

 

원심은 위와 같은 임대차계약 해지권의 대위 행사가 허용된다고 보아, 임대차계약이 해지로 종료되었고 피고는 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도하여야 한다고 판단하였으나, 대법원은 아래와 같은 법리를 판시하고 임차인의 대출채권자가 임차인이 가지는 공공임대주택에 대한 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 없다고 보아 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. 공공임대주택의 임차인의 임대차계약 해지권이 통상의 계속적 계약의 해지권과 마찬가지로 채권자대위권의 목적이 될 수 있는지(소극)

 

「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 그 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. 따라서 원고가 공공임대주택의 임차인인 피고를 대위하여 소외 공사에게 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다.

 

나. 「공공주택 특별법」 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약에서 임차인의 해지권의 법적 성질(행사상의 일신전속권)

 

「공공주택 특별법」이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

 

정회목 변호사