[부동산분쟁 임대주택] 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 공공건설임대주택 임차인의 우선 분양전환 자격요건 충족 여부가 문제된 사건

대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다300146   소유권이전등기

 

1. 판결의 요지

 

원고는, 자신이 분양전환 시점에 이 사건 아파트(공공건설임대주택) 입주 시 자격요건 중 주택소유기준(임차인 본인 무주택)을 충족하고 있으므로 이 사건 임대차계약 및 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에 따라 우선 분양전환 자격이 있다고 주장하면서, 피고를 상대로 매매대금을 지급받음과 동시에 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 사안입니다.

 

환송 후 원심은, 이 사건 아파트는 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고가 소유하고 있으므로, 「공공주택 특별법」 부칙(2020. 12. 22. 법률 제17734호) 제6조 제1항에 따라 이 사건 아파트에 대하여는 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되는데, 원고는 피고와의 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준(임차인 본인 무주택)을 분양전환 시점에 충족하고 있으므로 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 공공건설임대주택 임차인의 우선 분양전환 자격에 관한 적용법령 및 주택소유기준에 관한 원심의 판단을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 우선 분양전환 자격요건 중 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’의 의미(= 임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것)

 

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각 호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 정하였다.

 

그런데 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호는 공공주택사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환 시점에 임대주택에 거주하는 임차인으로서 각 목의 우선 분양전환 자격을 갖춘 사람에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 호 (라)목에서 “선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우”를 우선 분양전환 자격요건으로 정하고 있다.

 

이처럼 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격요건 중 주택소유기준 부분을 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘무주택자인 임차인’에서 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’로 변경한 취지는, 당초 공공건설임대주택에 입주할 때 임대사업자로부터 고지받거나 임대사업자와 합의에 이른 우선 분양전환 자격요건을 신뢰한 임차인을 보호하고 공공건설임대주택의 우선 분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하려는 데에 있다. 위와 같은 법률 개정 취지를 고려하면, 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’란 임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것을 의미한다고 해석함이 타당하다.

 

정회목 변호사