[부동산분쟁 인도청구] 공공임대주택의 임대인이 임차인의 다른 주택에 관한 분양권 취득을 이유로 임대차계약을 해지하고 임대차목적물인 주택의 인도를 청구한 사건

대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

공공임대주택의 임대인인 원고는 임차인인 피고가 임대차계약 기간 중 다른 주택의 분양권을 취득하였다가 처분한 것이 임대차계약 해지ㆍ재계약 거절사유인 ‘공공주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’에 해당한다고 보아 피고에게 임대차계약을 해지한다는 통보를 하고 피고를 상대로 임대차목적물인 주택의 인도를 청구한 사안입니다.

 

원심은, 피고가 임대차계약 기간 중 다른 주택의 분양권을 취득함으로써 해지사유인 ‘공공주택의 임대차계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’에 해당하게 되었으므로 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 분양권 등을 갖고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 간주하는 내용으로 개정된 구 주택공급규칙은 부칙 제3조에 따라 적용범위가 결정되는데, 부칙 제3조의 해석상 구 주택공급규칙이 시행되기 전에 입주자모집공고가 있었던 공공임대주택에 입주한 피고에게는 구 주택공급규칙이 적용된다고 볼 수 없으므로 피고가 분양권을 갖고 있었던 것을 주택소유로 간주할 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것)이 시행되기 전에 입주자모집공고가 있었던 공공임대주택에 입주한 임차인이 임대차계약 기간 중 다른 주택의 분양권을 취득하였다가 처분하였다면 주택을 소유한 것으로 간주되어 공공임대주택 임대차계약 해지 등 사유가 되는지(소극)

 

1) ｢공공주택 특별법｣ 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리․의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손․멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 이에 따라 구 ｢공공주택 특별법 시행령｣(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제․해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 ｢공공주택 특별법 시행규칙｣(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 ｢공공주택 특별법｣의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 참조).

 

2) ｢공공주택 특별법｣ 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 ｢공공주택 특별법 시행규칙｣ 제13조 제1항은 “공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.”(이하 ‘경과규정’이라 한다)라고 규정하고 있다.

 

여기서 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지 여부에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

 

가) 경과규정을 해석하는 데에는 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여야 한다.

 

나) 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정이다. 이와 같이 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 ‘입주자모집승인을 신청하는 경우’ 부분은 ‘공공임대주택의 입주자모집승인 신청’ 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 한다.

 

다) 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권등을 한정하고 있는데, 제1호 단서 가목 및 나목, 제2호에는 해당 분양권등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있다. 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권등을 매매하여 가지고 있는 경우에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다.

 

3) 따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

 

정회목 변호사