[부동산분쟁 임대차] 임대차목적물이 인도되어야 임차인의 차임지급의무가 발생하는지 여부가 문제된 사건

대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116   임대차보증금

 

1. 판결의 요지

 

A는 피고에게 준공 전 분양권 상태에서 이 사건 부동산을 임대하였고, A는 원고들에게 이 사건 부동산의 분양권을 양도하였는데, 피고가 임대차보증금 중 잔금을 지급하지 않아 A 및 원고들은 피고에게 이 사건 부동산을 인도하지 않았습니다. 원고들은 A로부터 임대차계약상 지위를 승계하였다고 주장하면서 피고를 상대로 임대차기간 동안의 차임을 청구하였습니다.

 

원심은, 임차인의 목적물에 대한 사용ㆍ수익은 목적물 인도를 당연한 전제로 하므로 임대인의 귀책사유를 불문하고 목적물 인도의무가 이행되지 않은 기간 동안 임차인은 차임 지급의무를 면한다고 하면서, 이 사건 각 부동산이 피고에게 인도되지 않았으므로 피고는 차임 지급의무를 면한다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, ① 임대차계약이 유효하게 성립한 이상 피고에게 차임 지급의무가 발생하고, 원고 측이 임대인의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않는 경우에 비로소 차임 지급의무를 거절할 수 있으며, 원고 측이 이 사건 각 부동산을 현실적으로 인도하지 않았더라도 자신의 의무를 이행제공하고 그 이행제공 상태가 계속된다면 차임 지급을 거절할 수 없으므로, 원심의 이유 설시는 적절하지 않으나, ② 이 사건에서는 원고 측이 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있기 때문에 원고들의 청구를 받아들이지 않은 결론이 정당하다고 보아, 상고를 모두 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

임차인의 차임지급의무 발생 요건

 

임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조). 이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다. 다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).

 

정회목 변호사