[부동산분쟁 관리단집회] 집합건물 공용부분의 관리에 관한 계약에 대하여 관리단집회의 결의가 없는 경우 계약의 효력이 문제된 사건

대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861   미지급대금 등 청구

 

1. 판결의 요지

 

주차설비업자인 원고 1과 조명공사업자인 원고 2가 피고와 주차설비계약과 조명공사계약을 각 체결할 당시 피고가 관리단집회의 결의를 거치지 않았습니다. 원고들이 공사를 마치고 시설물을 설치하였으나 피고가 원고들에게 매달 약속한 돈을 지급하지 않자, ① 원고 1은 주위적으로 주차설비계약이 유효함을 전제로 미지급 영업이익금과 계약이행보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 계약이 해제되었음을 전제로 미지급 영업이익금 상당 손해배상금의 지급과 계약이행보증금 상당 부당이득금의 반환을 청구하고, ② 원고 2는 계약이 해지되었음을 전제로 미지급 조명공사대금 반환을 청구하였습니다. 이에 대하여 피고는 주차설비계약과 조명공사계약이 관리단집회의 결의를 거치지 않아 무효라고 주장하였습니다.

 

원심은, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리행위에 관리단집회의 결의가 필요하다고 하더라도 이는 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당하는데, 원고들이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 피고 관리단집회의 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 만한 증거는 없으므로, 피고는 원고들에게 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분의 관리행위에 관한 관리단집회 결의 요건은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당한다고 볼 수 없으므로, 피고가 관리단집회의 결의 없이 체결한 이 사건 각 계약은 효력이 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

공용부분의 관리에 관한 사항에 대하여 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 법률행위를 한 경우, 그 법률행위가 효력이 있는지 여부(소극)

 

구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다)에 따르면, 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 이러한 공용부분의 ‘변경에 관한 사항’은 ‘공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’ 등이 아닌 한 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 특별결의로써 결정하고(제15조 제1항), 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약으로 달리 정하지 않는 한 위와 같은 공용부분의 변경에 관한 특별결의 사항을 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제16조 제1항, 제3항).

 

이러한 구 집합건물법의 규정형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다.

 

정회목 변호사