[부동산분쟁 전세권] 채권담보 목적의 전세권에 관한 사건

대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235(본소), 2018다40242(반소) 점유회복 등 판결

 

1. 판결의 요지

 

이 사건 전세권은 피고 2가 갑의 A 식당에 관한 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 A 식당이 아닌 이 사건 식당에 관하여 설정되었고, 이후 피고 1(반소원고)은 강제경매 절차에서 이 사건 식당을 매수하였으며, 피고 3은 식당을 위탁관리하는 회사인데, 원고(반소피고)는 이 사건 전세권을 전전 양수한 후 이 사건 식당의 전세권자라 주장하며 피고들이 식당에서 퇴거하고 피고 1이 식당을 인도할 것을 청구하는 본소를 제기하였고, 피고 1은 원고를 상대로 이 사건 전세권설정등기가 무효라는 이유로 그 말소를 청구하는 반소를 제기하였습니다.

 

대법원은, 위 법리에 기초하여 이 사건 전세권은 전세권자가 목적물인 이 사건 식당을 사용․수익하는 것을 배제하고 채권 담보만을 목적으로 설정된 것이므로 이 사건 전세권설정등기가 무효라고 판단한 원심을 수긍하고 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

전세권자의 사용․수익을 배제하고 채권 담보만을 목적으로 설정한 전세권이 유효한지 여부(소극)

 

민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결 참조).

 

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 제1항).

 

전세권설정계약의 당사자가 주로 채권 담보 목적으로 전세권을 설정하고 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않는다고 하더라도 장차 전세권자가 목적물을 사용․수익하는 것을 배제하지 않는다면, 전세권의 효력을 부인할 수는 없다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 참조). 그러나 전세권 설정의 동기와 경위, 전세권 설정으로 달성하려는 목적, 채권의 발생 원인과 목적물의 관계, 전세권자의 사용․수익 여부와 그 가능성, 당사자의 진정한 의사 등에 비추어 전세권설정계약의 당사자가 전세권의 핵심인 사용․수익 권능을 배제하고 채권 담보만을 위해 전세권을 설정하였다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 전세권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고 이러한 전세권설정등기는 무효라고 보아야 한다.

 

정회목 변호사