대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 손해배상(기)
1. 판결의
요지
이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 피고 회사에 집합건물 각 층의 일부를 일괄임대하여 판매시설을 개점하도록 하고, 일괄구획 대상구역에 속한 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의를 받아 공사를 승인하였으며, 피고 회사는 대형 아울렛 점포 운영을 위해 종전 벽을 철거하고 새로운 벽을 설치하는 방식으로 전유부분과 공용부분의 구조와 배치를 바꾸고 인테리어 공사를 진행하였습니다. 원고는 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에 속하지 않는 점포의 구분소유자 또는 임차인으로, 위 일괄구획 및 일괄임대차가 적법한 관리단집회의 결의를 갖추지 못한 공용부분의 변경에 해당하여 무효라고 주장하면서, 피고 회사를 상대로 집합건물의 공용부분 통로에 설치된 각 벽의 철거를 청구한 사안입니다.
원심은, 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 적법한 관리단집회의 결의를 갖추지 못하였고, 피고 회사는 이와 같이 무효인 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 근거하여 이 사건 각 벽을 설치하여 이 사건 점용 통로 부분을 사실상 전유부분과 같이 배타적으로 점유․사용함으로써 원고의 공유지분권을 침해하고 있다는 등의 이유로, 피고 회사는 원고에게 이 사건 각 벽을 철거할 의무가 있다고 판단하였습니다.
대법원은, 원고가 구하는 이 사건 각 벽의 철거는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 따라 피고 회사에 점포를 임대한 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로서 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당하므로 이 사건 각 벽의 철거를 위해서는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다고 보아, 이와 달리 원고의 이 사건 각 벽 철거 청구에 대하여 관리단집회의 결의 없이도 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 판단한 원심을 일부 파기·환송하였습니다.
2. 적용법리
구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’) 제16조 제1항 단서에 따라 각 공유자가 할 수 있는 보존행위의 의미
공유물의 보존행위는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적․법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결 등 참조).
구 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조). 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.
정회목 변호사
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