[부동산분쟁 관리비] 관리단이 종전 구분소유자의 관리비 체납을 이유로 새로운 구분소유자에게 사용방해행위를 한 사건

대법원 2025. 12. 11. 선고 2025다214722(본소), 2025다214723(반소)   관리비(본소), 관리비(반소)

 

1. 판결의 요지

 

상가건물 관리단인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’)가 구분건물의 특정승계인인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’)에 대해 종전 구분소유자의 관리비 체납을 이유로 단전 등 조치(이하 ‘이 사건 각 조치’)를 하자, 원고는 이 사건 각 조치가 위법한 사용방해행위라고 주장하며 관리비채무의 부존재 확인을 구하는 본소를 제기하였고, 피고는 관리비 등의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안입니다.

 

원심은, 피고의 이 사건 각 조치가 규약에 근거한 관리행위로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어려우므로 불법적인 사용방해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 새로운 구분소유자가 종전 구분소유자의 공용부분 관리비납부의무를 승계하더라도 종전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 피고가 종전 구분소유자의 공용부분 관리비 연체를 들어 곧바로 새로운 구분소유자인 원고에 대해 구분건물의 사용을 방해하는 이 사건 각 조치를 취한 것은 적법한 행위가 아니라는 등의 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

집합건물의 관리단 등 관리주체가 취한 단전조치 등이 적법하기 위해서는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 하는지 여부(적극) 및 단전조치 등이 사회통념상  허용될 만한 정도의 상당성을 구비하지 못하여 불법적인 사용방해행위로 인정될 경우, 그로 인하여 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용⋅수익하지 못하였다면 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)

 

집합건물의 관리단 등 관리주체의 단전⋅단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 조치가 적법하기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. 따라서 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위와 같은 단전⋅단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 구비하지 못하여 불법적인 사용방해행위로 인정될 경우, 그로 인하여 건물의 구분소유자나 임차인이 그 건물을 사용⋅수익하지 못하였다면 그 구분소유자나 임차인으로서는 관리단에 대하여 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 봄이 상당하다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598(본소), 2004다3604(반소) 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713(본소), 2012다76720(반소) 판결 등 참조].

 

정회목 변호사