[부동산분쟁 임대차] 임대인이 임대차계약에 따라 임차인에게 수용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 위반하였다는 이유로 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 구한 사건

대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 보증금반환

 

1. 판결의 요지

 

원고(2012년경 최초 임대차계약은 원고의 동생이 임차인)가 피고 회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 편의점 영업을 하였는데, 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 무단 변경하는 바람에 원고는 편의점가맹업체로부터 가맹계약 해지 통보를 받고 영업을 중단하게 되는 손해를 입었으므로, 그 손해배상과 임대차보증금의 반환을 구하였는데, 원심은 피고 회사가 이 사건 건물의 용도 변경으로 원고가 편의점 영업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못하였다는 점, 원고가 제3자와의 계약상 사전에 이 사건 점포에서 편의점 운영이 가능한지 미리 확인했어야 하는 의무를 부담한다는 점 등을 들어 원고의 손해배상청구를 기각하고 보증금반환청구 중 일부만을 인용하였으나, 대법원은 그와 같은 원심의 판단에는 임대인의 임대차목적물 사용·수익상태 유지의무에 관한 법리 오해가 있다는 이유로 파기환송한 판결입니다.

 

2. 적용법리

 

임대인의 목적물 인도의무의 구체적인 내용, 임차목적물에 하자가 발생한 데 임대인의 귀책사유가 없거나 임대인이 그 하자 발생 사실을 사전에 인지하지 못한 경우 임대인의 목적물 사용·수익상태 유지의무가 면제되는지(소극), 임차인이 임차목적물에 하자가 발생한 것을 사전에 인지하거나 인지가능성이 있었던 경우 임대인의 목적물 사용·수익상태 유지의무가 면제되는지(소극)

 

임대인은 임차인이 목적물을 사용․수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용․수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.

 

임대인의 임차목적물의 사용․수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

 

원고가 이 사건 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 편의점으로 사용․수익하는 데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지 여부나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지 여부를 떠나 이를 제거할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 피고 회사가 당사자가 아닌 위 가맹계약 및 그 양도양수계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고 회사의 의무 내용이 달라지지 않는다.

 

3. 사실관계

 

가. 원고는 2018. 7. 20. 피고 1(이하 ‘피고 회사’라고 한다)로부터 부천시 (주소 생략)에 있는 나동 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 103호(이하 ‘이 사건 점포’ 라고 한다)를 기간 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 하고, 이 당시 작성한 임대차계약서를 ‘이 사건 임대차계약서’라고 한다)을 체결하였다.

 

나. 그런데 피고 회사는 그 이전인 2016. 11. 11. 이 사건 건물 중 1층 내지 3층의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였다. 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인이 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다.

 

정회목 변호사