[부동산분쟁 임대차] 공동임차인 중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지 여부가 쟁점이 된 사건

대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 구상금등청구의 소

 

1. 판결의 요지

 

공동임차인 중 1인은 법인, 1인은 그 직원이고 임대인과 사이에 보증금을 각 지분별로 지급·반환받기로 임대차계약을 한 사안에서, 직원만이 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 임대차 전체에 효력이 미친다고 본 원심 판단을 수긍한 재판(별개의 사유로 파기환송 됨)입니다.

 

2. 적용법리

 

가. 공동임차인중 1인만이 대항력 요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지(적극)

 

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.

 

나. 공동임차인들이 임대차계약을 하면서 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지인지(적극)

 

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리․의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

 

정회목 변호사