[부동산분쟁 관리업무] 관리단이 아닌 집합건물의 분양자와 관리업무 위탁계약을 체결한 관리회사가 관리단을 상대로 용역비를 청구한 사안

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560   용역비

 

1. 판결의 요지

 

원고(집합건물인 이 사건 건물의 분양자들과 관리업무에 관한 위탁계약을 체결한 관리회사)는 피고(이 사건 건물의 관리단)를 상대로, 주위적으로는 ①피고가 이 사건 건물 관리에 관하여 발생한 분양자들의 채권․채무를 포괄적으로 승계하였음을 전제로 한 관리위탁 용역대금의 지급, ②분양자들이 피고로부터 이 사건 건물의 관리업무를 위임받아 피고에 대하여 관리위탁 용역비에 대한 대변제청구권을 가지고 있음을 전제로 한 위 대변제청구권에 관한 양수금의 지급 또는 원고가 복수임인에 해당함을 전제로 한 비용상환을 구하면서, 나아가 원고는 피고를 상대로 예비적으로 설령 이 사건 관리위탁계약이 2019. 6. 30.자로 종료하였다고 하더라도, 원고는 그 이후인 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 계속하여 이 사건 건물을 관리하였음을 전제로 관리위탁 용역비 등 상당의 부당이득반환을 구하였습니다.

 

원심은 주위적 청구와 관련하여, 이 사건 집합건물의 분양자들이 구 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위하여 원고와 관리위탁계약을 체결한 것은 자신의 고유한 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 다음 이와 다른 전제에 있는 원고의 양수금 또는 비용상환 청구를 배척하고(단, 피고가 승인한 기간 부분은 인용), 예비적 청구와 관련하여 원심은 위탁운용비는 원고와 관리위탁계약을 체결한 분양자들이 원고에게 이행하여야 할 계약상 채무에 불과할 뿐이고 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행함에 있어 당연히 지출되어야 하는 필요경비가 아니어서 피고가 그와 상당한 비용의 지출을 면하는 이득을 얻었다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척하였습니다.

 

그러나 대법원은 원심의 주위적 청구와 관련하여서는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의3의 법적 성격에 비추어 그 결론을 수긍하였으나, 예비적 청구 중 관리인력 인건비와 관련하여서는 피고에게 부당이득이 있어 추가심리를 필요하다는 이유로 파기환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의3의 법적 성격

 

1) 집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어렵다.

 

2) 2012. 12. 18.「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 개정으로 신설된 제9조의3은 그와 같은 관리 공백을 방지하기 위하여 집합건물의 분양자에게 그 기간 동안만 한시적으로 집합건물의 관리의무 등을 부과하였다.

 

여기서 분양자가 부담하는 집합건물에 관한 관리권한과 의무는 관리단의 위임이나 지시, 혹은 그러한 내용의 약정에 의하여 비로소 발생하는 것이 아니라 구 집합건물법 제9조의3에 따라 분양자에게 부과된 자기의 고유한 권한이자 의무라고 할 것이어서, 분양자는 집합건물을 관리하면서 선량한 관리자의 주의를 기울여야 한다는 제약을 받기는 하지만 관리단의 관여나 간섭 없이 스스로의 필요나 판단에 따라 자유로운 의사에 기하여 그 관리업무를 수행하는 방식을 선택할 수 있다.

 

3) 관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 집합건물법에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다. 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없다[대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 2020다229208 판결 참조].

 

나. 관리단의 집합건물 관리가 개시되었음에도 종전 관리회사(관리단이 아닌 집합건물의 분양자와 관리업무에 관한 위탁계약을 체결한 회사)가 계속하여 관리업무를 수행한 경우 관리단에게 관리위탁 용역비 등 상당을 구할 수 있는지 여부

 

1) 원고는 아무런 계약관계가 없는 상황에서 피고가 이 사건 집합건물에 관한 관리의 주체였던 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 이 사건 집합건물의 관리업무를 계속 수행하였다. 그런데 원고가 소속 관리인력을 통하여 수행한 업무 중에는 이 사건 집합건물 중 공용부분의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하는 데에 필요한 가장 기본적이고 필수적인 업무도 포함되어 있는 것으로 보인다. 이는 피고가 자치관리의 방식을 택하여 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행한다고 하더라도 필요한 성격의 업무에 해당한다.

 

2) 원고는 앞서 본 바와 같이 피고의 가처분신청으로 법원이 이 사건 집합건물에 관한 관리행위의 금지를 명하는 가처분결정을 하자 얼마 지나지 않아 관리업무를 중단하였고, 원고가 위와 같은 업무를 수행하는 과정에서 피고와의 사이에 물리적 충돌이 발생하는 등으로 피고에게 피해를 입혔다거나 피고가 이 사건 집합건물의 관리와 관련하여 별도로 비용을 부담하였다고 볼 만한 자료가 없다.

 

3) 이와 같은 사정에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 집합건물에 대하여 그와 같은 업무를 수행함에 따른 이득은 이 사건 집합건물의 관리 주체인 피고에게 귀속되었다고 할 수 있으므로 피고로 하여금 이를 원고에게 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에도 부합한다.

 

정회목 변호사