[부동산분쟁 환불보장약정] 지역주택조합 조합원이 분담금의 반환을 청구하는 사건

대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679   계약금등반환청구의소

 

1. 판결의 요지

 

원고가 지역주택조합 추진위원회인 피고와 사이에 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 ‘피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다’는 내용의 이 사건 환불보장약정을 함께 체결하고, 피고에게 조합원 분담금을 납부하였다가 이 사건 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 이에 관한 총회의 결의가 없었으므로 무효이고, 민법 제137조에 따라 이 사건 조합가입계약 전부가 무효라는 이유로 납부한 조합원 분담금을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 이 사건 환불보장약정이 ‘총유물의 처분’에 해당하지 아니하므로, 총회의 결의를 거치지 않았더라도 이 사건 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 이 사건 조합가입계약이 무효라고 할 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 환불보장약정은 조합원들의 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하고, 총회의 결의를 거치지 않았다면 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이며, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

총회의 결의를 거치지 않은 지역주택조합의 조합원 분담금 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 조합가입계약의 효력

 

민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적․사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조).

 

지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다. 비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 ‘사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우, 위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 한다. 따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).

 

정회목 변호사