[부동산분쟁 임차인] 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

중소기업인 피고가 이 사건 아파트를 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원으로 정하여 임차한 후 당시 대표이사가 그곳에서 거주하면서 주민등록을 마쳤는데, 원고가 피고에 대하여 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 그 인도를 구하자 피고가 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 사안입니다.

 

원심은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에 법인의 ‘대표이사 등 임원’은 포함된다고 하기 어렵고, 본점 소재지와 이 사건 아파트와의 거리, 차임액수, 당사자가 계약을 체결한 의도 및 이용상황 등에 비추어 볼 때 피고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

 

대법원은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에는 해당 법인이 주식회사라면 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외된다고 보아야 하고, ‘주거용’인지를 판단할 때 업무관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니라는 법리를 설시하고, 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’에 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 포함되는지 여부(소극), 법인이 체결한 주택임대차가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 주거용 임대차에 해당하기 위한 요건 및 그 요건 해당 여부의 판단 방법

 

이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.

 

이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.

 

정회목 변호사