[부동산분쟁 분양전환] 주택도시기금 융자금 이자 연체에 따른 ‘부도 등’ 사유가 발생하였다는 이유로 임차인대표회의가 신청하여 이루어진 분양전환 승인 처분의 적법 여부가 문제된 사건

대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두31007   임대주택 분양전환 승인 처분 취소

 

1. 판결의 요지

 

원고는 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설된 공공건설임대주택인 이 사건 아파트를 매수하여 임대사업자로서의 지위 및 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계하고 주택도시기금의 융자금 채무도 함께 인수한 임대사업자입니다. 이 사건 아파트의 임차인대표회의는 원고가 1년 6개월을 초과하여 이 사건 아파트에 관한 위 융자금 채무의 이자를 내지 않아 구 임대주택법상 ‘부도 등’ 사유가 발생하였다는 이유로 피고에게 이 사건 아파트 중 일부 세대에 관한 분양전환 승인을 신청하였고, 피고는 위 신청에 따라 분양전환 승인 처분을 하였으며(이하 ‘이 사건 처분’), 이에 원고가 이 사건 처분의 취소를 청구한 사안입니다.

 

원심은, 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항이 이 사건 아파트의 우선 분양전환 등에 관하여 구 임대주택법 제21조 제2항의 적용을 배제하고 있는 것으로 볼 수 없고, 이 사건 아파트에 대하여 이미 2018년 무렵 구 임대주택법 제21조 제1항에 근거한 분양전환 승인 처분이 있었더라도 여전히 피고가 이 사건 처분을 할 수 있다는 등의 이유로 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항에도 불구하고, 분양전환 승인권자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 구 임대주택법 제21조 제2항 등에 근거하여 ‘부도 등’ 발생에 기초한 분양전환 승인 처분을 할 수 있는지 여부(적극)

 

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조는 제1항에서 ‘임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다’고,  제2항에서 ‘제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도 등[제2조 제7호 (나)목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도 등으로 본다. 이하 이 조에서 같다], 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

이어 제3항에서 ‘제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가․지방자치단체․한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 ’분양전환 승인‘이라 한다)을 신청하여야 한다’고, 제4항 전문에서 ‘시장․군수․구청장은 분양전환 승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다’고, 제5항에서 ‘임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환 승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환 승인을 신청할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

구 임대주택법이 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되면서 2015. 12. 29. 시행된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)은 종전의 구 임대주택법 제21조 등과 같은 분양전환 관련 규정을 두지 않았다. 다만 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제2항 제1호는 ‘이 법 시행 당시 ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설한 주택에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다’고 규정하여, 공공주택사업자가 아닌 자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)가 건설한 공공건설임대주택에 대하여 종전의 구 임대주택법이 적용되도록 하였다(이하 ‘이 사건 경과규정’이라 한다).

 

한편 구 ｢공공주택 특별법｣(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되어 2015. 12. 29. 시행된 후 2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것)은 제2조 제1호의2에서 ‘공공건설임대주택이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다’고 규정하였고, 이에 따라 민간 임대사업자가 건설한 공공건설임대주택은 구 ｢공공주택 특별법｣이 적용되는 공공건설임대주택에서는 제외되었다.

 

2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의3은 우선 분양전환자격이 있는 임차인의 요건을 법률에 명시하고(제1항), 임차인의 우선 분양전환권 유무와 관계없이 공공주택사업자가 해당 임대주택을 제3자에게 매각하는 경우에도 임차인에게 통보한 우선 분양전환 가격으로 매각하도록 하였다(제4항).

 

그리고 그 부칙(2020. 12. 22.) 제6조는 ‘공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례’라는 제목 아래 제1항에서 “이 사건 경과규정에도 불구하고 제50조의3 등의 개정 규정은 분양전환이 완료되지 아니한 이 사건 경과규정에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용하고, 이 경우 ‘공공주택사업자’는 ‘임대사업자’로 보고, ‘분양전환’은 ‘임대사업자 외의 자에게 매각하는 것’으로 보며, 제50조의3 제2항 전단 중 ‘임대의무기간이 지난 후’는 ‘종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후’로 본다”고 규정하였다(이하 ‘이 사건 적용례’라 한다). 그런데 위 개정된 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의3은 종전 구 임대주택법 제21조에서 규정하고 있던 임대사업자의 ‘부도 등’에 따른 우선 분양전환과 관련하여 별다른 규정을 두고 있지 않다. 

 

이 사건 적용례에 따라 이 사건 아파트 중 분양전환이 완료되지 아니한 세대의 분양전환에 관하여 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의3의 개정 규정이 적용되게 되었다고 하더라도, 임대사업자에게 구 임대주택법 제21조 제2항, 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서 정하는 ‘부도 등’이 발생한 경우 분양전환 승인권자인 시장․군수․구청장이 구 임대주택법 제21조 제2항, 제4항, 제5항 등의 규정을 적용하여 임차인 또는 임차인대표회의의 분양전환 승인신청에 대하여 분양전환 승인을 할 수 있다고 해석된다.

 

나. 구 임대주택법 제21조 제1항에 기초한 분양전환 승인이 이미 있었던 경우에도 구 임대주택법 제21조 제2항에 기초한 분양전환 승인이 내려지는 것이 가능한지 여부(적극)

 

구 임대주택법 제21조에 의한 분양전환 승인은 ‘해당 임대주택의 임대의무기간 경과(제1항) 또는 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(제2항)와 같은 분양전환 요건을 충족하는지’ 및 ‘분양전환 승인신청서에 기재된 분양전환 가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지’를 심사하여 승인하는 행정처분에 해당한다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결, 대법원 2020. 7. 23. 선고 2015두48129 판결 참조).

 

구 임대주택법 제21조 제1항에서 정한 ‘임대의무기간 경과’에 기초한 분양전환 승인과 구 임대주택법 제21조 제2항에서 정한 임대사업자의 ‘부도 등’ 발생에 기초한 분양전환 승인은 그 법령상 근거와 요건, 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인의 범위 등에서 서로 구별된다. 더구나 임대의무기간이 경과하여 임대사업자 또는 임차인의 신청에 따라 구 임대주택법 제21조 제1항에 기초한 분양전환 승인이 이루어진 이후라고 하더라도, 임대사업자에게 ‘부도 등’의 사유가 발생한 경우 임차인의 주거 불안과 보증금 회수 곤란 등의 위험성을 방지할 필요성도 여전히 존재한다.

 

따라서 같은 임대주택에 대하여 구 임대주택법 제21조 제1항에 기초한 분양전환 승인이 이미 있었다고 하더라도, 해당 임대사업자에 대하여 구 임대주택법 제21조 제2항이 규정한 사유가 발생하였다면 재차 이를 요건으로 하는 분양전환 승인을 하는 것이 가능하다고 보아야 한다.

 

정회목 변호사