[부동산분쟁 분양권전매] 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약을 무효로 본 판결

대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다222153 판결

 

1. 적용 법령 및 법리

 

구 택지개발촉진법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘택지개발촉진법’이라 한다) 제19조의2, 제31조의2에 의하면, 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권이전등기 시까지 해당 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않은 채 그대로 전매할 수 없고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 이러한 제한을 적용하지 아니할 수 있으며, 이러한 제한을 위반하여 택지를 전매한 경우에 해당 법률행위는 무효로 되고 형사처벌의 대상이 된다. 한편 구 택지개발촉진법 시행령(2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것) 제13조의3(이하 ‘이 사건 시행령 규정’이라 한다)에 의하면, 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”란 제1 내지 제9호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우를 말하며, 다만 제1호·제2호·제5호·제7호의 경우에는 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당하는데, 제1 내지 제9호는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 이주대책의 실시에 따라 주택건설용지를 공급받거나(제1호), 학교시설용지·의료시설용지 등 특정시설용지를 공급받은 경우(제2호), 조성된 택지를 공급받은 자 또는 매수인이 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 지방공사인 경우(제3호, 제4호), 공익사업법에 따른 협의에 응하여 택지개발지구 내에 소유하는 토지 전부를 일정 면적 이상으로 시행자에게 양도함에 따라 일정 규모의 택지를 수의계약의 방법으로 공급받은 경우(제5호), 주택건설사업자의 부도 등으로 분양보증을 한 자에게 소유권이 이전되는 경우(제6호), 매수인이 회사분할로 설립된 회사이거나(제7호) 택지개발 또는 분양관리를 목적으로 하는 신탁계약을 체결한 신탁회사인 경우(제8호), 시행자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우(제9호)를 전매행위의 제한이 적용되지 아니하는 특례로 규정하고 있다.

 

이러한 택지개발촉진법 규정과 이 사건 시행령 규정 내용에 도시지역의 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함을 목적으로 하는 택지개발촉진법의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 택지개발촉진법이 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지하고, 다만 택지를 공급받은 경위에 비추어 소유권이전등기 전에 택지분양권을 매도할 기회를 부여할 필요가 있거나 해당 택지의 용도, 전매계약의 당사자, 체결원인, 전매가격 등에 비추어 투기거래의 염려가 없는 경우에 한하여 전매행위를 예외적으로 허용하되 시행자의 동의를 받을 것을 요건으로 규정한 취지는, 택지를 그 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지 여부를 직접 확인·검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하는 것을 금지하려는 데에 있다고 보아야 한다.

 

따라서 이 사건 시행령 규정이 전매제한에 대한 특례 요건으로 규정한 ‘시행자의 동의’는 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지에 관하여 택지공급계약이 체결되었음을 전제로 하는 것으로서, 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 ‘시행자의 동의’ 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석함이 타당하다.

 

2. 사실관계

 

가. 한국토지주택공사와 경기도시공사는 공동으로 평택시 고덕면 일원을 대상으로 하여 고덕국제화계획지구 개발사업을 시행하였는데, 피고 소유의 가옥이 위 사업 구역에 포함되었다.

 

나. 피고는 2010. 2. 9. 원고와 사이에, 피고가 향후 이주자택지 공급대상자로 선정되면 시행자로부터 공급받게 될 이주자택지의 분양권을 원고에게 5,000만 원에 매도하기로 하는 내용의 분양권 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 당시 이 사건 매매계약에 대하여 시행자로부터 동의를 받지 아니하였다.

 

다. 피고는 2015. 1.경 위 개발사업의 이주자택지 공급대상자로 선정되었고, 2016. 5. 24. 경기도시공사와 사이에 평택고덕국제화계획지구 이주자택지 (주소 생략) 토지를 공급받기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.

 

3. 법원의 판단

 

이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 매매계약은 택지개발촉진법에 의하여 조성되는 이주자택지를 소유권이전등기 전에 그대로 전매하기로 하는 내용의 계약에 해당하는데, 피고가 시행자와 이주자택지 분양계약을 체결하기도 전에 시행자의 동의 없이 체결되었으므로 무효이고, 피고는 시행자로부터 공급받을 이주자택지에 관한 전매동의 신청절차에 협력할 의무도 부담하지 아니한다고 보아야 하며, 비록 그 후 피고가 이 사건 분양계약에 의하여 택지를 공급받았더라도 그 사정만으로 달리 볼 수 없다.

 

그럼에도 이와 달리 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 이 사건 매매계약이 시행자의 사후동의를 받으면 소급하여 유효하게 될 수 있는 유동적 무효의 상태에 있다고 판단한 다음, 그 전제에서 피고가 이 사건 매매계약이 유효하게 될 수 있도록 협력할 의무가 있으므로 이 사건 매매계약에 따라 피고에게 이 사건 분양계약에 관하여 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.

 

이러한 원심 판단에는 택지개발촉진법 제19조의2를 위반한 이주자택지 전매행위의 효력, 이 사건 시행령 규정에서 정한 ‘시행자의 동의’의 해석 및 그 동의를 받지 아니한 이주자택지 분양권 매매계약의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

 

정회목 변호사