[부동산분쟁 경매] 부동산 강제경매의 개요

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류하고 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권에 만족을 주기 위하여 하는 집행절차입니다. 경매는 사법상 매매의 일종이고 경매에 의한 소유권 취득은 승계취득에 해당합니다.

 

경매의 절차는, 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원이 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하고, 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달합니다.

 

다음은 현금화의 준비절차로써 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 이후에 법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이를 공고합니다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 정해진 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 매각기일에 매수신청인이 없는 경우에는 법원이 최저매각가격을 저감하여 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.

 

법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정하는데, 매각 허부 결정에 대해서는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금을 낼 것을 명하는데, 매수인이 대금을 정해진 기일까지 내지 아니한 경우에는 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다. 매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 잇고 대금을 다 낸 뒤에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

매수인이 매각대금을 다 낸 경우에는 배당절차를 밟아야 하고, 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 합니다(민사집행법 제145조).

 

정회목 변호사