[부동산분쟁 경매] 압류절차 – 경매개시결정

강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재와 첨부 서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적인 심사를 하고, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매절차를 개시하는 결정을 한다. 경매개시결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 합니다(법 제83조 제1항).

 

개시결정은 채무자에게 송달되어야 효력이 발생하므로, 강제경매 개시결정은 채무자에게 송달하여야 합니다. 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있습니다.

 

채무자가 아닌 다른 이해관계인에게는 경매개시결정을 송달할 필요가 없고, 채권자에게는 일반적인 결정 명령의 경우와 마찬가지로 상당한 방법으로 고지하면 됩니다(민사소송법 제221조). 공유물의 지분에 관하여 경매개시결정을 하였을 떄에는 상당한 이유가 있는 경우를 제외하고 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 합니다(법 제139조 제1항). 다만, 채무자에 대한 송달과는 달라서 그러한 고지나 통지가 없다고 하여 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아닙니다.

 

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등기를 하여야 하고(법 제94조), 등기관은 경매개시결정 사유를 등기부에 기입한 뒤 등기부등본을 작성하여 이를 집행법원에 보내야 합니다(법 제95조).

 

강제경매 개시결정에 따른 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 생기므로(법 제83조 제4항), 둘 중에서 먼저 행해진 때가 효력발생시기입니다.

 

압류의 효력은 다음과 같습니다. (1) 처분제한의 효력으로, 압류에 따라 법원은 부동산을 압류 당시 상태로 현금화하는 권능을 취득하며, 채무자는 그 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등으로 처분하여도 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 이러한 처분제한의 효력은 상대적입니다. 즉, 압류 뒤에 이류어진 채무자의 처분행위는 당사자 사이에서는 유효하면 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 그 효력이 없을 뿐입니다. 따라서 집행신청이 취하되거나 경매절차가 취소되면 다른 압류채권자가 없는 한 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자의 처분행위는 완전히 유효합니다.

 

압류는 부동산에 대한 채무자의 관리 이용에 대하여 아무런 영향을 미치지 않습니다(법 제83조 제2항). 그러나 채무자 또는 부동산의 점유자가 부동산에 대한 침해행위 즉, 부동산의 가격을 지나치게 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 때에는, 법원은 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 그 행위를 하는 사람에 대하여 이를 금지하는 명령(금지명령), 또는 일정한 행위를 할 것을 명하는 명령(작위명령)을 할 수 있고(법 제83조 제3항), 나아가 채무자가 위 금지명령이나 작위명령을 위반하는 때에는 담보를 제공하게 하고 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명하는 명령(집행관보관명령)을 할 수 있습니다(민사집행규칙 제44조 제2항).

 

정회목 변호사