[부동산분쟁 경매] 매각조건의 변경 – 특별매각조건

먼저, 최저매각가격 외의 법정매각조건은 관련 이해관계인 전원의 합의에 따라 바꿀 수 있습니다(법 제110조 제1항). 매각대금을 내는 시기 방법, 부동산의 담보권 용익권의 인수 소멸에 관한 매각조건 등은 합의로 바꾸는 것이 가능합니다. 합의할 이해관계인은 법 제90조 각 호에 정한 사람 가운데 배당요구종기까지 이해관계인이 된 사람으로서 당해 매각조건의 변경에 따라 자기의 권리에 영향을 받는 경우입니다. 이해관계인의 합의는 배당요구의 종기까지 할 수 있습니다(법 제110조 제2항). 다만, 매각조건 변경의 효과는 이해관계인의 합의에 터 잡아 법원이 매각조건을 바꾸는 결정을 하여야 생깁니다.

 

그리고, 법원은 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우 배당요구의 종기까지 직권으로 법정매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있습니다(법 제111조 제1항). 합의로는 바꿀 수 없는 최저매각가격까지도 직권으로 바꾸는 것은 가능하나, 경매의 근본에 관한 매각조건은 바꿀 수 없습니다. 직권으로 한 매각조건 변경의 결정에 대해 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다(법 제111조 제2항).

 

다음으로 일괄매각절차입니다. (1) 법원은 여러 개의 부동산의 위치 행태 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄로 매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다(법 제98조 제1항). 토지와 그 지상건물, 면적이 적어 합쳐야만 건축이 가능한 두 개의 인접토지 등과 같이 상호 견련성이 있어 일괄매수하여 경제적 효용이 증대되는 경우가 해당됩니다.

(2) 일괄매각은 부동산 외의 다른 종류의 재산(금전채권은 제외)에 대하여도 할 수 있습니다(법 제98조 제2항). 예컨대, 공장건물과 대지, 기계설비 등의 경우, 부동산집행과 동산집행으로 각각 매각되어 생산시설이 해체되는 것보다는 일괄 매각이 바람직할 것입니다.

(3) 일괄매각의 일반적인 요건을 충족하는 경우에 법원은 자유재량으로 일괄매각 여부를 결정합니다. 일괄매각의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다(법 제98조 제3항). 법원은 각각 경매신청된 여러 개의 재산 또는 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대하여도 일괄매각결정을 할 수 있고, 이때에는 일괄매각결정을 한 법원에 해당사건을 이송하여야 하고(법 제99조), 이는 전속관할의 예외가 됩니다(법 제100조).

(4) 부동산과 부동산 외의 다른 종류의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 매각절차는 부동산매각절차에 따라 실시하되, 부동산 외의 다른 종류의 재산에 대하여는 각 해당 압류절차를 밟아야 하고, 그 중에서 집행관의 압류에 따르는 재산의 압류는 집행법원이 집행관에게 압류를 하도록 명하는 방법으로 하여야 합니다(법 제101조 제1항).

(5) 일괄매각을 하는 경우에도 각 부동산별로 우선변제의 범위가 다른 등으로 각 부동산별로 매각대금이나 집행비용을 정할 필요가 있을 때에는, 각 부동산별로 최저매각가격을 정한 후 그 합계액을 전체 부동산의 최저매각가격으로 하여야 합니다(법 제101조 제2항).

(6) 집행법원의 일괄매각결정이 없어도 법에 따라 당연히 일괄매각하여야 하는 경우가 있습니다. 예컨대, 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후에 건물을 지은 경우 건물에 대하여도 일괄경매청구가 있는 때의 토지와 건물(민법 제365조), 집합건물의 전유부분과 대지사용권(집합건물법 제20조), 공당저당권의 목적인 토지, 건물과 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 기구 그 밖의 공장공용물(공장저당법 제3조, 제4조, 제6조 제1항, 제8조 제1항) 등입니다.

 

특별매각조건은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에 집행관이 이를 고지하여야 합니다(법 제112조). 매각기일 공고 전에 특별매각조건이 정하여졌으면 이를 공고하여야 하고, 일괄매각의 결정은 반드시 공고하여야 합니다(규칙 제56조 제1호).

 

정회목 변호사