민사집행법은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 있습니다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여, 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자, 법원에 알려진 제88조 제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 합니다(법 제84조 제1항, 제2항). 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 합니다(법 제84조 제3항). 다만, 법원은 특별히 필요하다고 인정되는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있습니다(법 제84조 제6항).
매각을 준비하기 위해서는 먼저 현황조사를 합니다. 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 합니다(법 제85조 제1항). 집행법원은 부동산의 현상, 점유관계 등 사실관계와 권리관계의 현황을 파악하여 매각조건을 결정하고, 매수를 희망하는 일반인에게 경매할 부동산에 관한 정보를 공시할 필요가 있습니다. 집행관은 현황조사를 위하여 부동산에 출입할 수 있고, 채무자 또는 점유자에게 질문하거나 문서(임대차계약서 등)의 제시를 요구할 수 있으며, 부동산에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있습니다(법 제85조 제2항, 제82조). 집행관이 현황을 조사한 후 작성하여 법원에 내는 현황조사서는 매각물건명세서 사본과 함께 비치하여 일반에 공시됩니다(규칙 제55조).
공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 최고합니다. 법원사무관 등은 경매개시결정 후 조세 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 그 원인 및 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 합니다(법 제84조 제4항). 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 이를 변제하고도 남을 가망이 있는지 여부(법 제102조)를 확인함과 동시에 공공기관으로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다.
배당요구 없이 배당받을 채권자 등에 대한 채권신고 등의 최고를 합니다. 경매개시결정을 한 때에는 제148조 제3호, 제4호에 규정된 채권자에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 합니다(법 제84조 제4항). 가등기권리자에 대하여도 최고합니다(가등기담보법 제16조 제1항).
임차인에게 통지합니다. 법원은 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인, 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자 또는 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비한 임차인, 동법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인, 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인에 해당하더라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지합니다. 이 통지를 받은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있습니다.
부동산을 평가하고 최저매각가격을 결정합니다. 법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다(법 제97조 제1항).
그리고 매각물건명세서를 작성하고 비치합니다. 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로써 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 적은 매각물건명세서를 작성하고, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본을 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구나 볼 수 있게 합니다(법 제105조 제2항).
매각물건명세서는 매수신청인에게 부동산의 물적 부담상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 매각절차에 참가하게 함으로써 적정가격에 매각이 되도록 하기 위하여 마련된 제도입니다. 3, 4회의 매각기일 및 매각결정기일을 일괄하여 정한 경우에도 매각물건명세서는 매번 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하여야 합니다. 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의(법 제121조 제5호) 및 매각허가결정에 대한 즉시항고(법 제130조 제1항)의 사유가 됩니다.
마지막으로 남을 가망이 없는 경우에는 경매를 취소합니다. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정되는 때에는 그 사실을 압류채권자에게 통지합니다. 이를 받은 압류채권자가 만일 위의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다는 신청(신청과 동시에 그에 대한 충분한 보증을 제공하여야 합니다)을 위 통지를 받은 날부터 1주 이내에 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소합니다(법 제102조 제1항, 제2항).
압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담은 경매부동산의 매각대금에서 압류채권자에 우선하여 변제하여야 하는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말합니다. (1) 선순위 저당권으로 담보되는 채권은 우선채권에 해당합니다. 이때 우선채권의 범위는 원칙으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 지난 뒤 1년분의 지연손해금입니다. 근저당권의 경우 실제의 채권액이 밝혀지지 아니하는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 합니다. (2) 목적부동산에 관하여 설정된 선순위 전세권등기로서 매각으로 인하여 소멸할 전세권. 법 제88조에 따라 배당요구를 한 전세권(법 제91조 제4항 단서) 그 전세금반환채권도 여기의 우선채권에 포함됩니다. (3) 선순위 가등기담보권으로 담보되는 채권도 우선채권의 범위에 들어갑니다. 다만, 권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 담보가등기인지 아니면 순수한 순위보전의 가등기인지 알 수 없으므로, 담보가등기로 신고된 경우에만 우선채권의 범위에 들어갑니다. (4) 국세, 지방세, 국민건강보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 산업재해보상보험료, 지방자체단체의 사용료, 수수료 등 공과금은 실체법상 우선권이 인정되므로 그 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선채권에 해당합니다. (5) 임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로간계로 말미암은 채권. (6) 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 갖춘 소액보증금 중 일정액 및 같은 법 제3조의2 제2항의 요건을 간춘 임차보증금. (7) 저당권이 설정된 부동산을 강제경매하는 경우 민법 제367조의 규정에 따라 우선권을 가지는 저당물의 제3취득자의 비용상환청구권.
경매취소의 절차는 먼저 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공을 하지 않을 때에는 법원은 결정으로 경매절차를 취소합니다. 다만, 위 기간이 지난 뒤라도 취소 결정 전에 적법한 매수신청 및 보증의 제공을 하면 경매절차를 계속하여 진행합니다. 매수신청액은 모든 우선채권액을 넘는 금액이어야 하고 실무상 보증액은 매수신청액에서 최적매각가격을 뺀 액수입니다. 보증의 제공방법은 금전, 유가증권, 지급보증위탁계약체결 증명문서의 세 가지가 있고 이를 집행법원에 제출하면 됩니다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 떄에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있습니다(규칙 제54조 제1항).
남을 가망이 없는데도 경매절차를 진행하여 최고가매수신고인을 호창하고 매각절차를 종결하였더라도 경매법원이 과오를 발견한 때에는 매각불허가결정을 하여야 합니다. 이때 매각불허가결정을 하지 않고 매각허가결정을 한 경우에 즉시항고를 할 수 있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고 채무자(소유자)는 이를 할 수 없습니다.
정회목 변호사
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