[부동산분쟁 경매] 부동산 경매절차의 이해관계인

경매절차에 이해관계를 가진 사람 가운데 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 규정한 사람에 대해서는 강제경매절차 전반에 관여할 자격을 주고 있습니다(법 제90조).

 

이해관계인에게 인정되는 권리는, (1) 집행에 관한 이의신청권(법 제16조), (2) 압류의 경합 또는 배당요구가 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리(법 제89조), (3) 합의로 매각조건을 바꿀 수 있는 권리(법 제110조), (4) 매각기일에 출석할 수 있는 권리(법 제116조 제2항), (5) 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(법 제120조), (6) 매각허가 여부의 결정에 대하여 즉시항고할 수 있는 권리(법 제129조), (7) 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리(법 제149조 제2항) 등이 있습니다.

 

법은 다음의 사람만을 이해관계인으로 보고 있습니다(법 제90조). 이 규정은 제한적 열거규정으로 보고 있으므로, 위 조항에 열거된 이해관계인의 범위에 속하지 않은 사람은 그 매각절차에 어떠한 이해관계가 있는 사람이라도 매각절차에서 이해관계인으로서 취급받지 못하게 됩니다.

 

(1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자(제1호) : 압류채권자라 함은 경매신청을 한 채권자를 말하며, 집행력 있는 정본 없이 배당을 요구한 채권자는 여기에 해당하지 않습니다. 경매개시결정이 이루어지고 난 뒤에 배당요구의 종기까지 강제경매신청을 하여 개시결정을 받은 채권자(제2경매신청채권자)도 여기에 해당합니다.

 

(2) 채무자 및 소유자(제2호) : 채무자는 집행채무자를 말합니다. 강제경매에서는 채무자는 부동산 소유자와 일치하는 것이 보통이나, 임의경매에서는 물상보증인의 부동산을 경매하는 경우와 같이 채무자와 소유자가 다른 경우가 흔히 있습니다.

 

(3) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제3호) : 경매개시결정 기입등기 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 용익권자(지상권자, 전세권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권에 대한 질권자, 저당권자), 가등기권리자(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제3항) 등이 그 예입니다. 공유자도 마찬가지로 취급되나 가압류권자나 가처분권자는 포함되지 않습니다.

 

(4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(제4호) : 등기부에 그 권리가 공시되지 않은 이해관계인에는 점유권자, 유치권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지 임차인(민법 제622조), 인도 및 주민등록 또는 사업자등록을 마친 주택 또는 상가건물 임차인 등이 포함됩니다. 경매개시결정 기입등기 후에 물권을 취득한 이해관계인에는 경매개시결정 기입등기 한 뒤에 소유권을 취득한 제3취득자, 용익권, 담보권 설정등기를 한 사람 등이 포함됩니다. 소유권회복등기를 할 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 터 잡아 소유권회복의 등기를 갖추고 집행법원에 권리신고를 하여야만 이해관계인이 될 수 있습니다.

 

집행법원은 이러한 이해관계인의 존재를 알 수 없기 때문에 이해관계인이 되기 위해서는 그 권리를 집행법원에 스스로 증명하여야 하고(권리신고), 또한 그 절차가 끝나기 전에(매각허가결정선고시까지) 증명하여야 이해관계인으로서의 권리(즉시항고)를 행사할 수 있습니다.

 

정회목 변호사