[부동산분쟁 임대차] 상가건물 임차인이 임대차계약 기간만료 후 임차건물을 양수한 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있는지 여부가 문제된 사건

대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

정비구역 내에 위치한 상가건물에 관한 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합인 피고가 종전 소유자로부터 상가건물 소유권을 취득하자, 임차인인 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 등을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 임대차계약이 기간만료로 종료된 후 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구는 이유 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 상가임대차법 제3조에 따라 대항력 있는 상가건물 임대차계약이 기간만료로 종료된 이후에도 임대차보증금이 반환되지 않아 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되던 중 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

대항력 있는 상가건물 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차건물이 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는지(적극)

 

가. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 참조). 

 

나. 상가임대차법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 참조).

 

다. 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

 

정회목 변호사