[부동산분쟁 상가임대차] 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에 따른 대항력을 갖춘 상가건물 임차인이 종전 임대인과 한 차임 면제 약정으로 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 있는지 여부 및 그 요건이 문제 된 사건

대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494   임료

 

1. 판결의 요지

 

피고는 2013. 4. 10. 이 사건 건물의 소유자이던 갑으로부터 이 사건 건물 중 일부를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 40만 원으로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’)한 후 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 마쳤습니다. 그 후 이 사건 임대차계약이 2년 단위로 갱신(임대차 목적물이 일부 변경되고 임대차보증금이 1억 원으로 증액됨)되어 오던 중 경매절차에서 이 사건 건물을 매수하여 2020. 9. 29. 그 소유권을 취득한 원고가 피고를 상대로 이 사건 임대차계약에 따른 차임 지급을 청구한 사안입니다.

 

원심은, 2013. 8. 21.과 2018. 1. 15. 두 차례 작성된 갑 명의의 각서 내용 등을 기초로 갑과 피고 사이의 약정에 따라 이 사건 임대차계약의 내용이 ‘차임을 면제하는 것’으로 변경되었다고 인정한 다음, 피고는 이 사건 건물을 양수하여 갑의 임대인 지위를 승계한 원고에 대하여도 그 차임 면제로써 대항할 수 있다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 2013. 8. 21. 자 각서는 그 내용에 비추어 볼 때 서로 다른 계약에서 발생한 ‘갑의 피고에 대한 차임 채권’과 ‘피고의 갑에 대한 매매대금 채권’을 대등액의 범위에서 소멸시키기로 하는 약정에 불과하여, 그로 인해 이 사건 임대차계약 내용 자체가 변경되었다고 보기는 어렵고, 설령 갑의 각서 교부 등을 통해 차임을 면제하는 것으로 이 사건 임대차계약 내용이 변경되었다고 하더라도, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 아니한 이상 피고가 그 차임 면제로써 이 사건 건물 양수인인 원고에게 대항할 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

 

2. 적용법리

 

가. ｢상가건물 임대차보호법｣ 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준

 

  ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 ‘사업자등록’은 거래 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통하여 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 한다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 등 참조).

 

나. 임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없는지 여부(적극)

 

  한편 부가가치세법 제8조 제1항, 제2항, 제12항, 구 부가가치세법 시행령(2024. 2. 29. 대통령령 제34270호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항, 제3항, 제14조 제1항 제7호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상 사업자등록에도 준용된다)에 따르면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 때 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록 신청서를 제출해야 하고, 보증금ㆍ임차료 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록 정정신고서를 제출해야 한다. 또한 상가임대차법 제4조 제3항, 상가임대차법 시행령 제3조의3 제2항, 제3항, 구 ｢상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙｣(2022. 2. 7. 법무부령 제1022호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 따르면, 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청하여 위 정보가 기재된 ‘상가건물 임대차 현황서’를 열람하거나 교부받을 수 있다.

 

  이러한 관련 규정의 내용 등을 종합해 보면, 임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다.

 

정회목 변호사