[부동산분쟁 임대차] 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 상가건물 임대차계약 해지의 의사표시 도달 전 연체차임이 변제된 경우 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부가 문제 된 사건

대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215   건물인도

 

1. 판결의 요지

 

상가건물 임대인인 원고가 소 제기를 통해 임차인인 피고에 대하여 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지 의사를 표시하였는데, 피고에게 그 소장 부본이 송달되기 전에 피고가 연체차임 중 일부를 변제하여 차임연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 사안입니다.

 

원심은 임차인의 차임연체액이 3기 차임액에 달하여 임대인에게 이미 해지권이 발생하였으므로, 임대인이 계약해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아닌 이상 원고의 해지권이 소멸한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 임대인에게 즉시 계약해지권이 발생하고, 계약해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니라고 보아, 원고의 청구를 일부 인용한 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.

 

2. 적용법리

 

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 규정된 계약해지 요건인 ‘차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때’를 판단하는 기준 시점(해지권 발생시)

 

  ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.

 

정회목 변호사