[재개발분쟁 환매권] 환매권 상실로 인한 손해배상을 구하는 사안에서 공익사업법에 따라 환매권 행사가 제한될 수 있다고 본 판결

대법원 2019. 10. 31. 선고 2018다233242 판결

1. 판결의 요지

이 사건 주차장을 폐지하는 내용이 포함된 이 사건 재정비 촉진계획이 고시되거나 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가가 고시되었다고 하더라도, 이 사건 주차장이 여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안에는 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없어 이 사건 재정비 촉진계획의 고시나 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가 고시만으로 이 사건 각 토지가 객관적으로 이 사건 주차장 사업에 필요가 없게 되었다고 단정하기 어렵고, 이 사건 재개발 사업은 구 공익사업법 제4조 제5호의 공익사업으로서 ‘지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 원심으로서는 이 사건 주차장을 폐지하기로 한 이후 위 주차장이 철거되는 등으로 이 사건 각 토지가 실제로 더 이상 이 사건 주차장 사업을 위하여 사용할 필요가 없게 된 때가 언제인지 심리·확정한 다음, 2010. 4. 5. 개정․시행된 구 공익사업법 제91조 제6항이 적용되어 공익사업의 변환에 따라 원고들의 환매권 행사가 제한되는지 여부를 살폈어야 한다는 이유로, 원고들이 환매권을 행사할 수 있었음을 전제로 원고들의 청구를 인용한 원심판결을 파기한 판결입니다.

2. 적용법리

가. 2010. 4. 5. 개정·시행된 구 공익사업법 제91조 제6항의 공익사업 변환에 따른 환매권 행사의 제한 규정의 적용 가능성

구「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라고 한다)은 제91조 제1항에서 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 토지를 환매할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

위 조항에서 정하는 ‘당해 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정 공익사업을 가리키는 것이고, 취득한 토지의 전부 또는 일부가 ‘필요 없게 된 때’란 사업시행자가 취득한 토지의 전부 또는 일부가 그 취득 목적사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없어진 경우를 말하며, 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지 여부는 사업시행자의 주관적인 의사를 표준으로 할 것이 아니라 당해 사업의 목적과 내용, 협의취득의 경위와 범위, 당해 토지와 사업의 관계, 용도 등 제반 사정에 비추어 객관적·합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결 등 참조).

나. 구 공익사업법 제91조 제1항에서 정한 요건(= 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우)이 충족되어 환매권을 행사할 수 있는 시점

한편 환매권 행사가 제한되는 ‘공익사업 변환’에 관하여 규정한 구 공익사업법 제96조 제6항은 2010. 4. 5. 법률 제10239호로 개정·시행되면서, ‘공익사업 변환’의 대상으로 구 공익사업법 제4조 제5호의 ‘국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’을 규정하였다.

3. 법원의 판단

가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 원고 1은 서울 서대문구 (주소 1 생략) 대 46.3㎡(이하 ‘이 사건 제1 토지’라고 한다)의 소유자, 원고 2, 원고 3, 망 소외 1(원고 4, 원고 5, 원고 6이 공동상속하였다), 망 소외 2(원고 2, 원고 3이 공동상속하고, 원고 4, 원고 5, 원고 6이 대습상속하였다)는 (주소 2 생략) 대 46.3㎡(이하 ‘이 사건 제2 토지’라고 한다)의 공동소유자, 원고 7은 (주소 3 생략) 대 36.4㎡(이하 ‘이 사건 제3 토지’라고 한다)의 소유자였다.

(2) 피고 구청장은 2002. 5. 20. 서대문구 고시 제2002-41호로 도시계획시설(도로)사업의 실시계획인가를 고시하고, 피고는 2003. 6. 17. 위 도로 사업 부지에 포함된 이 사건 제3 토지를 협의취득한 후 도로를 설치하였다.

(3) 피고 구청장은 2004. 6. 25. 다세대 주택 밀집지역으로 인한 주차난을 해소하여 주차 편의를 제공하고 주거환경을 개선할 목적으로 서대문구 고시 제2004-57호로 도시계획시설(주차장) 사업(이하 ‘이 사건 주차장 사업’이라고 한다)을 시행하기로 하고, 2005. 5. 12. 같은 고시 제2005-58호로 이 사건 주차장 사업의 실시계획인가를 고시하였다.

(4) 피고는 2005. 9.경부터 같은 해 10.경까지 사이에 이 사건 주차장 사업 부지에 포함된 이 사건 제1 토지 및 이 사건 제2 토지를 각 협의취득하고, 이 사건 제3 토지도 위 주차장 사업 부지로 변경한 다음, 2006. 10. 31. 이 사건 각 토지 등에 ○○○△동 제1공영주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라고 한다)을 설치하였다.

(5) 서울특별시장은 2006. 10. 19. 서울특별시 고시 제2006-357호로 이 사건 각 토지를 포함한 서울 서대문구 (주소 4 생략) 일대를 재정비촉진지구로 지정하고, 2008. 2. 5. 같은 고시 제2008-38호로 위 각 토지를 포함한 그 일대 지역에 대하여 이 사건 주차장을 폐지하는 내용이 포함된 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비 촉진계획(이하 ‘이 사건 재정비 촉진계획’이라고 한다)을 고시하였다.

(6) 피고 구청장은 2009. 3. 31. 서대문구 고시 제2009-23호로 ○○○□-□ 재정비촉진구역 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 재개발 사업’이라고 한다)의 사업시행인가를 고시하고, 2010. 3. 3. 같은 고시 제2010-11호로 ○○○□-□ 재정비촉진구역 관리처분계획인가(이하 ‘이 사건 관리처분계획인가’라고 한다)를 고시하였다.

(7) 한편 원고들은 이 사건 관리처분계획인가가 고시된 2010. 3. 3. 이후 ○○○□- □ 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합이 이 사건 재개발 사업을 추진하는 과정에서 2013년 말경 이 사건 주차장을 철거하였다고 주장한 바 있다.

나. (1) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 주차장을 폐지하기로 하는 내용이 포함된 이 사건 재정비 촉진계획이 고시되거나 이 사건 각 토지 등에 관한 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가가 고시되었다고 하더라도, 이 사건 주차장이 여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안은 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없으므로, 이 사건 재정비 촉진계획의 고시나 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가 고시만으로 이 사건 각 토지가 객관적으로 이 사건 주차장 사업에 필요가 없게 되었다고 단정하기 어렵다.

나아가 이 사건 재개발 사업은 구 공익사업법 제4조 제5호의 공익사업으로서 ‘지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’에 해당한다고 볼 수 있는데, 원고들이 2013년 말경에야 비로소 이 사건 주차장이 실제로 철거되었다고 주장하는 이 사건에서 2010. 4. 5. 개정․시행된 구 공익사업법 제91조 제6항이 적용되어 공익사업의 변환에 따라 이 사건 각 토지에 관한 원고들의 환매권 행사가 제한될 여지가 있다.

그렇다면 원심으로서는 이 사건 주차장을 위와 같이 폐지하기로 한 이후에 위 주차장이 철거되는 등으로 이 사건 각 토지가 실제로 더 이상 이 사건 주차장 사업을 위하여 사용할 필요가 없게 된 때가 언제인지 심리․확정한 다음, 원고들의 환매권 행사와 관련하여 2010. 4. 5. 개정․시행된 구 공익사업법 제91조 제6항의 적용 여부를 살폈어야 한다.

(2) 그런데도 원심은 이와 달리 2008. 2. 5. 이 사건 주차장을 폐지하기로 하는 내용이 포함된 이 사건 재정비 촉진계획의 고시만으로 이 사건 각 토지가 이 사건 주차장 사업에 필요 없게 되었고, 그 무렵 원고들이 이 사건 각 토지에 관한 환매권을 행사할 수 있었다고 보아 이를 전제로 원고들의 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 구 공익사업법 제91조 제1항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

정회목 변호사