[민사분쟁 약국권리금] 권리금회수기회 보호규정인 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 약국 상가임대차에는 유추 적용될 수 없다고 판단한 사례

대구고등법원 2018. 8. 24. 선고 2017나21191 판결

1. 인정 사실

(1) 원고는 2009. 9. 7. 피고와 사이에 이 사건 계약을 체결하면서 피고에게 임대차 보증금 2억 원과 별도로 계약서에 기재하지 않은 1억 원을 추가로 지급하기로 구두로 합의하였다.

(2) 원고는 이 사건 계약을 체결할 당시 종전 임차인으로 임차기간 종료 후에도 이 사건 상가건물을 계속 점유 중이던 E가 이 사건 상가건물을 인도하지 않자 2010. 4. 30. E에게 권리금 명목으로 7,000만 원을 지급한 다음, 2010. 5. 3. E로부터 이 사건 상가건물을 인도받았고, 임대차기간이 종료된 후인 2013. 5. 3. 피고와 사이에 임대차기간을 2015. 5. 3.까지로 연장하는 이 사건 계약을 체결하였다.

(3) 원고는 2014. 4.경 또는 2014. 5.경 이 사건 상가건물에서 운영하던 약국의 영업권을 권리금 4억 8,000만 원을 받고 약사인 소외 C에게 양도하려고 협상을 하였으나, 피고가 소외 C와 사이에 임대차계약을 체결할 것을 거절하는 바람에 협상은 결렬되었다.

(4) 원고는 2015. 2.경 피고로부터, 약사인 피고의 배우자가 이 사건 상가건물에서 직접 약국을 운영할 예정이니 이 사건 임대차기간(2015. 5. 3.까지) 내에 이 사건 상가 건물을 반환하라는 요구와 함께 피고가 원고에게 권리금 명목으로 7,000만 원을 지급할 의사가 있다는 말을 들었으나, 권리금 액수가 적다는 이유로 피고의 요구를 거절하였다. 원고는 2015. 3.경부터 거제시에 있는 상가건물을 임차하여 그곳에서 약국을 운영하는 대신 이 사건 상가건물에서 하던 약국 영업은 폐업하였다.

(5) 원고는 2015. 4. 2. 피고에게 보증금 2억 원 이외에 부당이득금 명목으로 2억2,000만 원을 지급해 주지 않으면 이 사건 상가건물을 반환하지 않겠다고 통지하였고, 이에 피고는 2015. 4. 27. 원고에게 보증금 2억 원에서 미지급된 차임 등을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 이 사건 상가건물을 인도해 달라는 통지를 하였다. 그러나 원고는 2015. 4. 30. 다시 피고에게, 이 사건 계약 당시 보증금과 별도로 지급한 1억 원및 전 임차인 E에게 지급한 권리금 7,000만 원의 합계 1억 7,000만 원을 피고로부터 지급받음과 동시에 이 사건 상가건물을 인도하겠다고 통지하였다.

(6) 원고는 2015. 6. 4. 및 2015. 6. 12. 피고에게 보증금 2억 원, 차임 월 1,500만원, 권리금 3억 5,000만 원을 지급할 의사가 있는 새 임차인이 있다고 통지하였다.

(7) 이 사건 상가건물의 2015. 4. 30.자 기준 권리금 감정평가액은 251,087,000원이다.

2. 법원의 판단 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정 적용 여부 (소극)

가. 법리

이 사건에 관계된 법령은 아래와 같다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3의 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, ‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항), ‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항).

상가임대차법 제10조의4 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(제2항). 상가임대차법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13. 시행) 제3조에 의하면, 상가임대차법 제10조의4의 규정은 그 규정이 처음 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

나. 판단

(1) 사실관계를 종합하면, ① 원고는 2009. 9. 7. 피고와 사이에, 피고가 원고에게 대구 중구 ◯◯동 ◯◯000-0 지상 약국 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 함)을 임대차보증금은 2억 원, 월차임은 660만 원(부가가치세 포함), 임대기간은 이 사건 상가건물의 인도일부터 3년(원고가 원할 경우 2년 연장 가능)으로 정하여 임대하는 계약을 체결하고 그 무렵 피고로부터 이 사건 상가건물을 인도받아 약국을 운영한 사실, ② 원고는 2013. 5. 3. 피고와 사이에 구두로, 피고가 위 계약과 동일한 조건으로 이 사건 상가건물을 2015. 5. 3.까지 2년간 임대(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고 계속하여 약국을 운영한 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차는 약정한 임대차기간이 2015. 5. 3. 만료되어 종료되었으므로 상가임대차법 제10조의4 규정이 처음 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차에 해당하지 아니하고, 따라서 이 사건 임대차에는 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용될 수 없으니, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(2) 원고의 주장은, ① 권리금 회수기회를 보호하는 상가임대차법 제10조의4의 규정은 상가임대차법 시행령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 점, ② 상가임대차법 제9조에 의하면 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보는데, 피고는 상가임대차법 제10조의4의 규정이 시행된 후인 2015. 6. 2.에 원고 앞으로 임대차보증금을 변제공탁하였으므로 이 사건 임대차는 상가임대차법 제10조의4의 규정이 시행될 당시인 2015. 5. 13. 현재 존속 중이었던 점을 종합하면, 상가임대차법 제10조의4의 규정은 이 사건 임대차에 적용된다는 것이다.

사실관계를 종합하면, ① 피고는 2015. 5. 11. 원고를 상대로 부동산명도단행가처분 신청을 하여 2015. 6. 19.자 가처분결정(대구지방법원 2015카합3113)을 받았는데, 그 결정은 ‘피고가 이 결정을 송달받은 날로부터 7일 이내에 원고를 위한 담보로 8,000만 원을 현금으로 공탁하는 것을 조건으로, 원고는 피고에게 이 사건 상가건물을 인도하라‘는 것인 사실, ② 원고는 2015. 6. 26. 피고에게 이 사건 상가건물을 인도한 사실, ③ 피고는 이 사건 임대차 보증금반환을 원인으로 원고 앞으로 2015. 6. 1. 1억 8,650만 원, 2015. 6. 2. 1,350만 원, 합계 2억 원을 공탁한 사실이 인정된다.

상가임대차법 제2조의 규정에 의하면, 상가임대차법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 아니하고(제1항 단서), 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 보증금 외 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다(제2항). 구 상가임대차법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법 시행령’이라 한다) 제2조 제1항 제3호의 규정에 의하면, 상가임대차법 제2조 제1항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’은 대구광역시의 경우 2억 4천만 원이다. 상가임대차법 시행령 제2조에 의하면, 상가임대차법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하고(제2항), 상가임대차법 제2조 제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 비율’이라 함은 1분의 100을 말한다(제3항).

앞서 본 바와 같이 ① 이 사건 상가건물은 대구광역시에 있고, ② 이 사건 계약에 의하면 임대기간은 2015. 5. 3.까지이고, 보증금은 2억 원이며, 월 차임은 660만 원이다. 상가임대차법 제2조 제2항, 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의하여 위 월 차임을 보증금액으로 환산하면 660,000,000원(= 6,600,000원 × 100/1)이므로, 위 환산액을 합산하면 이 사건 임대차의 보증금액은 8억 6,000만 원(= 200,000,000원 + 660,000,000원)이 되는데, 이는 상가임대차법 제2조 제1항, 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의한 대구광역시의 보증금액 2억 4,000만 원을 초과한다.

2015. 5. 13. 개정 및 시행된 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 규정에 의하면, 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 그런데 ① 상가임대차법 제9조 제2항의 규정에 의하면, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보지만, 위 제9조 제2항의 규정은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니하는 점(제2조 제3항), ② 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용하는 점{상가임대차법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13. 시행) 제3조}에 비추어 볼 때, 2015. 5. 13. 개정 및 시행된 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 규정의 의미는 ‘권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는, 2015. 5. 13. 현재 존속 중인 임대차 즉 약정 임대차기간이 종료되지 아니한 임대차에 한하여 적용하고, 2015. 5. 13. 현재 존속 중이지 않은 임대차 즉 약정 임대차기간이 종료된 임대차에는 적용하지 아니한다’는 의미로 해석하여야 한다.

살피건대, ① 원고와 피고가 약정한 이 사건 임대차기간은 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 전인 2015. 5. 3.에 이미 종료된 점, ② 이 사건 임대차 보증금액(월 차임 환산액을 포함한 금액)은 상가임대차법 제2조 제1항, 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의한 보증금액을 초과하므로, 2015. 5. 13. 현재 원고가 임대차보증금을 반환받지 않았더라도 임대차 관계가 존속하는 것으로 볼 수 없는 점을 종합하면, 이 사건 임대차는 2015. 5. 13. 현재 존속 중인 임대차에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 따라서 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 이 사건 임대차에 적용되지 아니하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.

3. 법원의 판단 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정의 유추적용 유무 (부정)

살피건대, ① 헌법 제13조의 규정에 의하면, 모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니하는 점, ② 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 2015. 5. 13. 신설 및 시행된 것으로 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것인 점, ③ 그 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 임대차에 상가임대차법 제10조의4 규정을 유추 적용할 경우 임대인의 재산권을 소급하여 제한하는 결과가 되는 점 등에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 이 사건 임대차에는 유추 적용될 수 없다고 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다.

정회목 변호사