[부동산분쟁 권리금] 임대기간 5년이 경과하여 임차인(피고)이 갱신요구권을 행사할 수 없는 상태에서, 임대인(원고)이 본소로서 스스로 영업할 계획이라는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하며 점포의 인도를 구하자, 임차인이 반소로서 구한 권리금회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당액의 손해배상을 인정한 판결

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441 판결

 

1. 판결의 요지

 

임대기간 5년이 경과하여 임차인(피고)이 임대인(원고)에게 갱신요구권을 행사할 수 없는 상태에서, 임대인(원고)이 본소로서 스스로 영업할 계획이라는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하며 점포의 인도를 구하자, 임차인이 반소로서 권리금회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당액의 손해배상을 구하였습니다.

 

제1심은 임대인(원고)에게 임대기간 5년이 경과한 임차인(피고)에 대하여도 권리금회수기회 보호의무가 있고, 임대인(원고)이 스스로 해당 점포에서 영업할 계획이라는 사정은 임차인(피고)이 주선한 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 되지 못한다고 보아 임대인(원고)의 본소청구를 인용하고, 임차인(피고)의 반소청구를 인용한데 반하여, 원심은 임대기간 5년이 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 임대인에게 권리금회수기회 보호의무가 인정되지 않는다고 보아, 나머지 부분에 대한 판단 없이 제1심 판결 중 반소청구 부분을 취소하고 임차인(피고)의 반소청구를 기각하였습니다.

 

이에 대하여 대법원은 임대기간 5년이 경과한 이후에도 임대인은 임차인에게 권리금회수기회 보호의무를 부담한다는 기존의 법리를 확인하고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 없다는 법리를 명시적으로 설시하고, 원심을 파기하였습니다.

 

2. 적용법리

 

임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여도 권리금회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(긍정) 및 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정이 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당하는지 여부(부정)

 

구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

 

3. 법원의 판단

 

가. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.

(2) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.

(3) 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.

 

나. 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.

 

그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

정회목 변호사